Рекордные 86 тысяч непроданных квартир: что происходит на рынке недвижимости Израиля
И к чему это приведет.
Израильский рынок жилья оказался в необычной ситуации. После многих лет разговоров о хроническом дефиците квартир страна столкнулась с противоположной проблемой: количество новых квартир, которые остаются непроданными, достигло исторического максимума.
По данным Центрального статистического бюро Израиля, на конец января 2026 года в стране насчитывалось около 86 290 новых квартир, ожидающих покупателей. Это самый высокий показатель за всю историю наблюдений. Для сравнения, еще несколько лет назад объем такого предложения был почти вдвое меньше.
На первый взгляд ситуация выглядит парадоксально. Израиль продолжает испытывать долгосрочный дефицит жилья, население растет, а спрос на квартиры традиционно остается высоким. Однако рынок все чаще демонстрирует признаки охлаждения.
Рекордное предложение при падающих продажах
Статистика показывает, что проблема заключается не в отсутствии строительства, а в сокращении числа сделок. В 2025 году в Израиле было продано около 90 690 квартир, что на 11,9% меньше, чем годом ранее. Особенно сильно пострадал рынок новостроек. Продажи новых квартир сократились примерно на 25,5% по сравнению с 2024 годом. В последнем квартале 2025 года было продано около 21 710 квартир, что почти на 15% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года.
Пока застройщики продолжают выводить на рынок новые проекты, покупателей становится меньше. В результате непроданные квартиры накапливаются быстрее, чем успевают находить владельцев.
По оценкам аналитиков, сегодня запас непроданного жилья эквивалентен примерно 10-12 месяцам продаж. Для рынка недвижимости это очень высокий показатель. В сбалансированном состоянии объем предложения обычно соответствует примерно четырем-шести месяцам реализации.
Почему покупатели ушли с рынка
Главной причиной эксперты называют высокие процентные ставки последних лет. После резкого повышения ставок Банком Израиля ипотека стала значительно дороже. Для многих семей ежемесячные платежи выросли настолько, что покупка квартиры оказалась отложена на неопределенный срок.
Даже несмотря на недавнее (в конце мая) снижение ключевой ставки до 3,75%, рынок пока не успел почувствовать полноценное облегчение. Покупатели предпочитают выжидать в надежде на дальнейшее удешевление кредитов.
Свою роль сыграла и война. Длительный период региональной нестабильности усилил осторожность покупателей. Многие семьи предпочли отложить крупные финансовые решения до более спокойных времен. На настроения инвесторов также повлияла неопределенность относительно экономического роста и перспектив рынка труда.
Еще один фактор заключается в самих ценах. Несмотря на некоторое охлаждение рынка, жилье в Израиле остается одним из самых дорогих в мире по отношению к доходам населения. Для многих молодых семей квартиры попросту остаются недоступными.
Почему цены не падают сильнее
Логично было бы ожидать, что рекордное предложение приведет к серьезному обвалу цен. Однако этого пока не происходит. По данным последних исследований, средние цены на жилье в стране остаются примерно на 1,2% ниже прошлогоднего уровня. При этом в последних статистических отчетах даже зафиксирован небольшой рост на 0,3%.
Причина заключается в том, что застройщики стараются избегать официального снижения цен. Вместо этого они используют скрытые скидки. Покупателям предлагают льготные схемы оплаты, помощь с ипотекой, бесплатные парковочные места, улучшенную отделку или прямые скидки, которые в отдельных случаях достигают сотен тысяч шекелей. По оценкам аналитиков, размер таких уступок иногда приближается к 700 тысячам шекелей на квартиру.
Таким образом девелоперы поддерживают официальную статистику цен, одновременно фактически снижая стоимость жилья.
Где ситуация наиболее сложная
Избыток предложения распределен по стране крайне неравномерно. Наибольшее количество непроданных квартир сегодня сосредоточено в Иерусалиме, где их число превысило 10 тысяч. На втором месте находится Тель-Авив с примерно 9650 непроданными новыми квартирами. Далее следуют Бат-Ям и Хайфа.
Особенно заметно охлаждение в центральной части страны. В отдельных городах центра Израиля цены уже демонстрируют снижение на несколько процентов по сравнению с прошлым годом. В Тель-Авиве стоимость жилья за последний год сократилась примерно на 3,5%, а некоторые аналитики фиксировали и более глубокое снижение в отдельных сегментах рынка.
В то же время Иерусалим показывает более устойчивую динамику благодаря спросу со стороны зарубежных покупателей и новых репатриантов. Там цены продолжают расти даже на фоне общего охлаждения рынка.
Почему кризиса (пока) не будет
Несмотря на тревожные цифры, большинство экспертов не ожидают обвала рынка по сценарию США 2008 года. Причина заключается в том, что фундаментальный спрос на жилье в Израиле остается очень высоким. Население страны продолжает быстро расти, а темпы строительства по-прежнему не позволяют полностью решить жилищную проблему в долгосрочной перспективе.
Кроме того, значительная часть владельцев недвижимости не испытывает давления со стороны банков и не вынуждена срочно продавать жилье по любой цене. Поэтому нынешняя ситуация скорее напоминает длительную коррекцию и постепенное перераспределение сил в пользу покупателей.
Большинство аналитиков считают, что 2026 год станет переломным для рынка недвижимости Израиля. Если Банк Израиля продолжит снижать процентные ставки, ипотека начнет дешеветь, а часть покупателей вернется на рынок. Однако огромный запас непроданных квартир будет еще долго оказывать давление на цены.
Для покупателей это означает редкую возможность вести переговоры с застройщиками с позиции силы. Многие проекты уже сегодня готовы предоставлять существенные уступки ради заключения сделки.
Для строительных компаний ситуация выглядит значительно сложнее. Чем дольше квартиры остаются непроданными, тем выше расходы на обслуживание кредитов и тем сильнее давление на прибыльность бизнеса.
Именно поэтому рекордные 86 тысяч непроданных квартир стали одним из главных индикаторов того, что израильский рынок жилья вступил в новую фазу. После десятилетий практически непрерывного роста продавцы впервые за долгое время вынуждены бороться за покупателя, а не наоборот.
Комментариев нет:
Отправить комментарий