Следующему правительству придется разбираться с проблемами, которые накапливались годами.
Израильскому рынку жилья недостаточно очередной программы льготных квартир или обещания построить еще десятки тысяч единиц жилья. Следующему правительству придется разбираться с проблемами, которые накапливались годами: от неэффективного использования земель и затянувшихся строек до транспортной инфраструктуры, дорогой аренды и нехватки долгосрочной жилищной политики.
Парадокс ситуации в том, что Израиль уже располагает внушительным запасом утвержденных строительных планов, а количество квартир в активной стадии строительства измеряется сотнями тысяч. Но между утвержденным проектом и готовой квартирой, которую семья может купить и в которой можно нормально жить, по-прежнему лежит длинная дистанция.
По данным Банка Израиля, в 2025 году планировочные органы одобрили строительство около 223 тысяч квартир - примерно на 10% больше, чем годом ранее. При этом фактическое начало строительства составило около 80 тысяч квартир. За последнее десятилетие было утверждено порядка 1,5 млн единиц жилья - примерно вдвое больше, чем за тот же период начали строить. Это наглядно показывает: проблема заключается не только в количестве разрешенных квартир, но и в том, насколько быстро и в каких местах их удается построить, отмечается в материале издания Globes.
1. Земля должна появляться там, где действительно нужно жилье
Одна из ключевых задач нового правительства - изменить подход к продаже государственных земель. Речь идет не просто о том, чтобы выставлять на тендеры как можно больше участков, а о том, чтобы предлагать их там, где существует реальный спрос и есть возможность обеспечить будущих жителей транспортом, школами, детскими садами и рабочими местами.
Земельное управление Израиля распоряжается значительной частью земельного фонда страны и играет важнейшую роль в формировании предложения на рынке. Однако в последние годы государство нередко продвигало строительство на свободных территориях, где проще подготовить участок и провести тендер, чем заниматься сложными проектами внутри уже существующих городов.
Особенно остро стоит вопрос земель, необходимых для проектов городского обновления в периферийных районах. В отличие от строительства нового квартала на открытой территории, обновление старого жилого фонда требует дополнительных участков, которые позволят обеспечить экономическую привлекательность проекта. Без этого многие проекты пинуй-бинуй остаются на бумаге: стоимость строительства, укрепления зданий и переселения жильцов оказывается слишком высокой для частного застройщика.
Новому руководству управления предстоит не только наладить регулярную работу ведомства, но и пересмотреть саму логику земельных тендеров. Важнее не число проданных участков, а количество квартир, которые действительно появятся в районах с дефицитом жилья и необходимой инфраструктурой.
2. Льготные квартиры не должны превращаться в обещание на пять лет
Государственные программы субсидирования жилья задумывались как помощь молодым семьям и тем, кто не может позволить себе покупку квартиры по рыночной цене. Однако механизм розыгрышей, который должен был облегчить приобретение первого жилья, все чаще сталкивается с другой проблемой: победители ждут свои квартиры годами.
По данным Globes, в некоторых проектах участникам приходится ждать заселения пять лет и более. Причина в том, что квартиры нередко разыгрывают еще до получения разрешений на строительство и завершения подготовки территории. Победитель получает право на покупку, но не всегда понимает, когда именно сможет въехать.
Для молодой семьи такая неопределенность может обернуться серьезными расходами. Все это время приходится платить за аренду, а иногда и обслуживать ипотеку, оформленную на квартиру, строительство которой еще не началось. За несколько лет сумма арендных платежей способна существенно уменьшить реальную выгоду от предоставленной скидки.
Есть и другая проблема: льготные программы охватывают лишь часть покупателей и сами по себе не обязательно снижают цены на всем рынке. Банк Израиля отмечал, что в 2025 году общее число сделок с жильем сократилось, несмотря на значительный объем строительства. Следующему правительству придется решить, стоит ли продолжать делать ставку на розыгрыши или перенаправить часть средств на более адресную помощь покупателям первого жилья.
Главное изменение должно быть простым: квартиры следует разыгрывать тогда, когда проект действительно готов к реализации, а сроки строительства и заселения можно оценить с разумной точностью.
3. Меньше планов на бумаге, больше реальных строительных площадок
Израиль за последние годы добился впечатляющих результатов в сфере планирования. Но утверждение строительного плана еще не означает, что на участке появится жилой дом. Между решением планировочной комиссии и началом работ могут пройти годы, особенно если проект требует развития дорог, инженерных сетей, общественных зданий и согласований с несколькими ведомствами.
За последнее десятилетие было утверждено около 1,5 млн квартир - примерно вдвое больше, чем за тот же период начали строить. Такой разрыв означает, что значительная часть планировочного запаса не превращается в реальное предложение в обозримой перспективе. При этом строительство новых кварталов на сельскохозяйственных землях иногда оказывается проще, чем обновление старых районов, где нужно учитывать интересы тысяч жителей и существующую городскую инфраструктуру.
Показательный пример - работа Национального комитета по планированию приоритетных жилых комплексов. Его создавали для ускоренного продвижения крупных проектов, однако теперь перед государством стоит вопрос, насколько оправданно продолжать массовое утверждение новых планов, если часть уже одобренных территорий еще не обеспечена необходимыми условиями для строительства.
Нужен переход от подсчета утвержденных квартир к оценке реального результата: сколько проектов получили разрешения, сколько вышли на строительную площадку и сколько квартир было сдано. В противном случае государство продолжит отчитываться о миллионах запланированных единиц жилья, а покупатели будут ждать появления доступных квартир.
Отдельная проблема - городское обновление в периферии. В районах с относительно низкими ценами на недвижимость строительство нового комплекса вместо старых домов часто не приносит застройщику достаточной прибыли. Если государство хочет укреплять старые здания и улучшать условия жизни за пределами центра страны, ему придется предусмотреть финансовые механизмы поддержки таких проектов.
4. Нельзя строить новые районы, забывая о дорогах и поездах
Жилье не существует отдельно от транспорта. Можно построить тысячи квартир в новом районе, но если его жители будут ежедневно проводить по полтора часа в пробках по дороге на работу, такой проект вряд ли решит жилищную проблему в полном смысле слова.
В последние годы строительство активно продвигалось в городах за пределами центральной агломерации. Офаким, Кирьят-Гат, Беэр-Яаков и другие населенные пункты заметно расширяются, однако создание новых жилых кварталов далеко не всегда сопровождается сопоставимым ростом рабочих мест и развитием общественного транспорта.
В результате многие жители продолжают ездить на работу в Тель-Авив, Рамат-Ган, Герцлию и другие центры занятости. Это увеличивает нагрузку на железную дорогу и автомобильные трассы, а также ограничивает выбор места проживания: покупатель вынужден оценивать не только стоимость квартиры, но и то, сколько времени и денег будет уходить на ежедневные поездки.
Новому правительству придется связать жилищное планирование с транспортными проектами. Новые районы должны появляться одновременно с железнодорожными станциями, выделенными полосами для автобусов, удобными пересадочными узлами и инфраструктурой для пешеходов и велосипедистов. Иначе государство будет продолжать строить спальни для работающих в центре страны, а транспортный кризис станет еще острее.
5. Муниципалитетам нужны деньги на обслуживание новых кварталов
Расширение городов - это не только новые дома и дополнительные жители. Каждому району необходимы школы, детские сады, поликлиники, парки, спортивные площадки, уборка улиц, освещение и ремонт дорог. Все это требует постоянных расходов, которые не заканчиваются после торжественного открытия нового квартала.
Государство пытается решать проблему с помощью соглашений о развитии городов - так называемых соглашений гаг. В их рамках оно финансирует или берет на себя создание инфраструктуры для крупных жилых проектов. Однако после завершения строительства расходы на содержание дорог, общественных пространств и муниципальных учреждений ложатся на местные власти.
И здесь возникает финансовая ловушка. Налог на жилую недвижимость - арнона - не всегда покрывает расходы муниципалитета на обслуживание быстро растущего населения. Особенно сложно приходится городам, в которых появляются большие жилые кварталы, но недостаточно коммерческих зон, офисов и промышленных предприятий, способных обеспечить дополнительные налоговые поступления.
По данным Globes, за 13 лет в Израиле были подписаны 46 соглашений о развитии городов, охватывающих почти 600 тысяч квартир. Однако на рынок было выведено лишь около 44% предусмотренных ими единиц жилья. Эти цифры показывают, что даже крупные государственные программы не гарантируют быстрого результата.
Следующему правительству придется изменить систему финансирования муниципалитетов и заранее учитывать стоимость обслуживания новых районов. Иначе местные власти будут вынуждены либо ограничивать развитие городов, либо сокращать качество услуг для жителей.
6. Рынок аренды нуждается в долгосрочных правилах
Покупка квартиры остается недоступной для значительной части израильтян, поэтому аренда для многих семей - не временный этап, а многолетняя реальность. Однако израильский рынок аренды по-прежнему раздроблен: большинство квартир принадлежит частным владельцам, а профессиональный сектор долгосрочной аренды остается небольшим.
По оценке, приведенной Globes, лишь около 4% сдаваемых в аренду квартир находятся в собственности частных компаний и фондов недвижимости. Остальные 96% принадлежат частным инвесторам. Это означает, что рынок в значительной степени зависит от решений отдельных владельцев квартир, а у арендаторов не всегда есть возможность рассчитывать на стабильные условия на несколько лет вперед.
Государство пыталось развивать долгосрочную аренду через компанию "Дира лехаскир" и налоговые льготы для инвесторов, строящих жилье под сдачу. Но масштабы этих проектов пока не позволяют говорить о полноценной альтернативе обычному рынку аренды.
Необходимы новые стимулы для строительства домов, предназначенных именно для долгосрочной аренды, а также прозрачная статистика цен по районам и типам квартир. Такой реестр помог бы арендаторам ориентироваться в реальной стоимости жилья, а государству - оценивать, где рост арендных ставок связан с дефицитом предложения, а где с другими факторами.
Одновременно правительству придется пересмотреть налоговую политику в отношении инвесторов. Повышенный налог на покупку второй квартиры может сдерживать инвестиционный спрос, но его влияние на арендную плату не стоит считать заранее доказанным. Здесь необходим анализ данных, а не очередная политическая кампания против владельцев нескольких квартир.
7. Налог на пустующие земли: идея, которая может не сработать
Еще один вопрос, который возвращается в экономическую повестку почти каждый год, - налог на незастроенные земельные участки. В экономической программе на 2026 год предлагалось ввести налог в размере 1,5% на свободные земли, в том числе участки, которые застройщики держат в качестве коммерческого запаса.
Логика инициативы понятна: если владелец земли будет ежегодно платить налог за участок, у него появится дополнительный стимул начать строительство или продать его тому, кто готов это сделать. Для государства такой налог мог бы стать и источником дополнительных доходов на фоне высоких расходов, связанных с войной.
Но на практике все сложнее. Не каждый пустующий участок можно немедленно застроить: иногда он ожидает изменения назначения, подключения коммуникаций, завершения планировочных процедур или решения юридических споров. Налог в такой ситуации может превратиться в дополнительную нагрузку на владельца, который фактически не способен начать строительство.
Кроме того, оценка стоимости земли и определение того, какие участки действительно можно считать свободными, способны породить многочисленные споры. Прежде чем возвращаться к идее, правительству необходимо определить четкие критерии и исключения, иначе вместо ускорения строительства страна получит новый источник судебных разбирательств.
8. Ключевые должности в системе планирования не должны оставаться вакантными
Рынок недвижимости зависит не только от законов и бюджетов, но и от людей, которые принимают решения. Когда важные должности в государственных ведомствах и планировочных комиссиях месяцами остаются незаполненными, задерживаются назначения, согласования и проекты, от которых зависят тысячи квартир.
Одна из наиболее заметных проблем - отсутствие постоянного руководителя Земельного управления. Кроме того, по данным Globes, в системе планирования сохранялись кадровые трудности: в частности, председатель окружной комиссии Иерусалима Шира Талми-Бабаи одновременно исполняла обязанности руководителя комиссии Тель-Авивского округа, а в Центральном округе после ухода прежнего председателя не было постоянного преемника.
Такая ситуация создает дополнительную неопределенность для муниципалитетов, инвесторов и жителей, ожидающих реализации проектов. Даже хорошо подготовленный план может надолго застрять, если его некому рассматривать или подписывать необходимые решения.
Новому правительству придется не только назначить руководителей, но и обеспечить профессиональную независимость системы. Ключевые посты должны занимать люди с опытом в сфере земельного управления, градостроительства и инфраструктуры, а не становиться частью политических договоренностей.
9. Нужна новая жилищная стратегия, а не очередная смена названия программы
Все перечисленные проблемы связаны между собой. Нельзя решить жилищный кризис, просто увеличить число тендеров на землю, если новые районы не обеспечены транспортом; нельзя рассчитывать на снижение цен только за счет льготных розыгрышей, если строительство задерживается на годы; нельзя развивать аренду, не создавая условий для долгосрочных инвестиций.
Опыт последних лет показывает, что увеличение предложения само по себе не гарантирует снижения стоимости жилья. По данным Банка Израиля, в 2025 году в стране начали строить около 80 тысяч квартир, а объем активного строительства превысил 207 тысяч единиц. При этом количество сделок сократилось, а запас новых непроданных квартир к концу года достиг примерно 83 тысяч - на 13% больше, чем годом ранее.
Цены тоже не реагируют на строительство по простой формуле. По данным Центрального статистического бюро, в 2025 году индекс цен на жилье снизился примерно на 0,9%, тогда как аренда продолжила дорожать. В отчете Банка Израиля рост арендных ставок за год оценивался в 3,2%. Эти показатели относятся к разным сегментам рынка, но хорошо иллюстрируют, почему покупка и аренда требуют отдельных решений.
В октябре 2026 года рынок продолжил демонстрировать признаки охлаждения. Согласно последним опубликованным данным ЦСБ, цены на квартиры в июле-августе снизились на 0,6% по сравнению с предыдущими двумя месяцами и на 1,8% в годовом выражении. При этом число сделок остается низким, а большой запас непроданных квартир усиливает давление на застройщиков.
Новый кабинет министров должен определить измеримые цели на ближайшие годы: сколько квартир действительно будет построено, сколько из них появится в районах с рабочими местами и транспортом, какую долю составит долгосрочная аренда и как будет поддерживаться обновление старых зданий. Отдельно необходимо оценивать доступность жилья для молодых семей - не только по цене квартиры, но и с учетом ипотеки, аренды до заселения и транспортных расходов.
Главный вывод прост: Израилю уже недостаточно строить больше. Стране нужно строить в правильных местах, вовремя обеспечивать новые районы инфраструктурой и перестать считать утвержденные на бумаге квартиры готовым решением жилищного кризиса. Если следующее правительство не изменит сам подход к рынку, через несколько лет оно получит тот же набор проблем - только с еще большим количеством планов и еще более высокими расходами.
