Двойные стандарты: кто получает главные бонусы на рынке недвижимости Израиля
Израильский рынок жилья оказался полон неожиданных правил.
На фоне продолжающегося кризиса на рынке жилья в Израиле правительство оказалось в центре новой дискуссии. С одной стороны, государство намерено сохранить повышенный налог на покупку второй и последующих квартир для частных инвесторов, объясняя это борьбой с ростом цен на недвижимость. С другой - именно государство продолжает предоставлять крупные налоговые льготы институциональным инвесторам, которые приобретают те же самые квартиры, зачастую на гораздо более выгодных условиях, сообщает экономическое издание Globes.
Поводом для обсуждения стало приближающееся окончание действия временной меры, согласно которой налог на покупку второй и последующих квартир был повышен с 5% до 8%. Срок ее действия истекает в конце 2026 года. В Министерстве финансов и среди других разработчиков экономической политики существует практически единое мнение, что льготу отменять не следует. Чиновники считают, что снижение налога вновь подстегнет спрос на жилье и может привести к новому витку роста цен, тогда как рынок только начал демонстрировать признаки охлаждения.
Повышенный налог был введен еще около десяти лет назад по инициативе тогдашнего министра финансов Моше Кахлона. Власти исходили из того, что инвесторы, покупающие квартиры для последующей сдачи в аренду или перепродажи, усиливают конкуренцию с молодыми семьями, приобретающими первое жилье, и тем самым способствуют росту цен.
Однако сегодня эксперты все чаще указывают на противоречие в государственной политике. Пока частные инвесторы продолжают платить повышенный налог, крупные компании и специализированные фонды, покупающие жилье для сдачи в аренду, получают целый ряд существенных налоговых преимуществ.
Наиболее ярким примером стала деятельность крупнейшего в Израиле фонда жилой недвижимости "Мегурит". За последние месяцы фонд приобрел десятки новых квартир у строительных компаний - сначала 44 квартиры в Кфар-Сабе, затем еще 32 квартиры в Нетании. Все они предназначены для долгосрочной аренды.
При этом условия для таких покупателей значительно выгоднее, чем для обычных граждан. Вместо 8% налога на приобретение недвижимости фонд уплачивает всего 0,5%. Кроме того, подобные структуры освобождаются от уплаты НДС, корпоративного налога, а в дальнейшем — и от налога на прирост капитала при продаже недвижимости. Для частного инвестора такой налог составляет 25%.
По сути, речь идет о тех же самых квартирах, которые могли бы приобрести обычные покупатели. Разница лишь в том, что институциональные инвесторы получают государственную поддержку, позволяющую им скупать жилье у застройщиков на более выгодных условиях.
Особенно активно подобные сделки стали заключаться в последние месяцы. Многие строительные компании испытывают сложности с продажей новых квартир из-за высокой стоимости ипотеки и снижения покупательской активности. В этих условиях крупные фонды становятся для них своеобразным спасением, выкупая непроданные квартиры.
Более того, недавно межведомственная комиссия Министерства финансов предложила предоставить таким фондам дополнительные преимущества. Сейчас законодательство обязывает их удерживать приобретенные квартиры в собственности в течение 15–20 лет. Новые рекомендации предусматривают возможность продавать до трети квартир в каждом проекте, а в периферийных районах - до половины жилого комплекса.
Сторонники этой модели считают, что крупные профессиональные арендодатели способны сделать рынок аренды более цивилизованным. Речь идет о долгосрочных договорах, стандартизированных условиях аренды, более качественном обслуживании жильцов и прозрачных правилах взаимодействия между собственником и арендатором.
Однако критики обращают внимание и на другую сторону вопроса. По их мнению, крупные фонды ведут себя как любой коммерческий бизнес и стремятся максимально увеличивать доходность своих активов.
Так, сам фонд "Мегурит" в отчетах для инвесторов указывает, что по итогам первого квартала 2026 года арендная плата в его проектах выросла на 4,2%, тогда как средний показатель по рынку составил 3,8%. Годом ранее разрыв был еще больше: арендные ставки фонда увеличились на 5,7% против 3,1% в среднем по стране.
Одновременно официальная статистика показывает, что стоимость аренды жилья в Израиле продолжает расти. Особенно заметной стала разница между новыми договорами аренды и продлением существующих контрактов. По данным Центрального бюро статистики, в мае новые арендаторы стали платить в среднем на 6,8% больше, чем годом ранее, тогда как для тех, кто просто продлил договор, рост составил 3,5%.
Экономисты объясняют это тем, что частные владельцы квартир зачастую предпочитают сохранить надежного арендатора даже ценой менее значительного повышения платы. Для них поиск нового жильца означает риск длительного простоя квартиры, дополнительные расходы на ремонт и организационные сложности. Крупные же фонды действуют исключительно исходя из финансовой эффективности и значительно реже идут на подобные компромиссы.
На этом фоне дискуссия вокруг налога на инвестиционные квартиры приобретает все более острый характер. Одни считают, что ограничение активности частных инвесторов помогает сделать жилье доступнее для молодых семей. Другие указывают, что государство фактически применяет двойные стандарты: ограничивая обычных покупателей, оно одновременно стимулирует крупных институциональных игроков приобретать те же самые квартиры, причем на гораздо более выгодных налоговых условиях.
