Александр Шабсис, PhD | Инвестировать в собственное жильё или арендовать?
Мифы и реальность
Иллюстрация: kontinentusa.com / AI
Голубая мечта каждой американской семьи — иметь собственное жильё (house, townhouse, condo…). Кроме того, многие американцы переезжают в другие города, штаты и даже страны и, естественно, вынуждены продавать, покупать или арендовать жильё.
В США примерно 65% семей (домохозяйств) владеют собственным жильём. Исторически уровень владения выглядит так: в 1970‑е годы — около 63%, на пике в 2004 году — 69%, после кризиса 2008 года — около 64%, а в 2025–2026 годах — 65,3%.
Общий ипотечный долг американцев сегодня превышает 13 триллионов долларов — это крупнейшая категория долгов населения США.
Проблема невыплаты ипотеки (mortgage) 90+ дней в 2025–2026 годах растёт прежде всего среди:
малообеспеченных семей,
получателей FHA‑кредитов,
жителей южных и западных штатов.
Однако ситуация всё же значительно лучше, чем в период кризиса 2008 года.
Каждый ипотечный платёж постепенно превращает ваши долговые обязательства в вашу собственность (equity). Через 15–30 лет человек получает:
полностью выплаченное жильё,
защиту от роста арендной платы,
актив для наследников.
Значительная часть пожилых американцев уже полностью закрыла ипотеку.
Часть 1
Что выгоднее — покупать или арендовать жильё?
Однозначного ответа на этот резонный вопрос нет и быть не может. Почему? Потому что решение зависит от целого ряда факторов:
возраста покупателя (или арендатора),
Выборы в Америкеуровня доходов,
длительности проживания в штате, округе или городе,
налогов на недвижимость,
семейных планов и обстоятельств,
стоимости аренды.
Какие факторы способствуют покупке собственного жилья?
Вы планируете жить в одном месте 7–10 лет.
Жильё растёт в цене (в США — в среднем на 3–5% в год).
Вы создаёте личную собственность (equity).
Получаете налоговые льготы.
Формируете главный источник богатства для многих домовладельцев.
Защищаетесь от инфляции.
Создаёте пенсионный финансовый резерв.
Получаете возможность сдавать недвижимость в аренду.
Однако важно учитывать и реальные проблемы владельцев жилья.
Проблемы собственников жилья
Недвижимость не всегда ликвидна — продать её быстро удаётся далеко не всегда.
В 2025–2026 годах владение собственным жильём стало значительно дороже из‑за:
высоких процентных ставок,
дорогой страховки,
роста налогов на недвижимость,
постоянного увеличения затрат на ремонт.
Во многих крупных американских городах ежемесячные расходы владельцев на собственное жильё значительно выше аренды аналогичного объекта.
Основные причины:
Высокие сопутствующие расходы: страховка, налоги, ремонт, HOA, обслуживание дома.
Возможное падение рынка жилья — как в 2008–2011 годах и в отдельных регионах в 2025–2026 годах.
Концентрация капитала: у многих американцев собственный дом — главный, а иногда единственный актив.
Тем не менее большинство американцев продолжают стремиться к покупке жилья.
«American Dream»
В США существует идея «American Dream»: собственный дом — символ
стабильности,
независимости,
семейного благополучия,
принадлежности к среднему классу.
Даже сегодня, несмотря на сложности с доступностью жилья, большинство американцев считают покупку недвижимости важнейшей финансовой целью.
Исследования Стэнфордского университета в 177 крупных городах США показывают: если в 1970 году проживание в престижных районах могли себе позволить до 65% представителей среднего класса, то сейчас — лишь около 40%. Это связано с тем, что часть среднего класса опустилась на более низкую ступень социальной лестницы.
Кроме того, исследования подтверждают: богатые люди предпочитают селиться в элитных районах, где благодаря финансовым возможностям — лучшие школы, парки, инфраструктура и сервис.
Роль поколения «бэби‑бумеров»
Поколение, рождённое в 1946–1964 годах, контролирует около 80% богатства американцев и покупает до 90% дорогого жилья. Но это поколение стареет, становится менее производительным, чаще болеет и нуждается в качественном медицинском обслуживании.
Как люди принимают решение о покупке
При покупке жилья люди обычно руководствуются двумя соображениями:
Lifestyle: мой дом (кондо, таунхаус…) должен быть не хуже, чем у родных, друзей, знакомых.
Financial decision: покупка должна соответствовать финансовым возможностям семьи — что, правда, соблюдается не всегда.
Покупка жилья предпочтительнее аренды, если у семьи:
высокий и стабильный доход,
планируется долгосрочное проживание в данном районе,
покупка не приведёт к резкому снижению уровня жизни (например, отказу от образования детей, путешествий, автомобиля, хобби).
Миграция внутри США
В 2025–2026 годах наиболее высокий отток населения наблюдался из штатов: Калифорния, Иллинойс, Пенсильвания, Луизиана, Мичиган.
Основные причины переезда:
высокая стоимость аренды,
высокие налоги на недвижимость,
дорогая страховка,
быстрый рост цен на товары и услуги,
проблемы с криминалом и безопасностью в крупных городах.
Особенно много людей уезжает из «дорогих» городов: Сан‑Франциско, Лос‑Анджелес, Нью‑Йорк.
Куда переезжают?
Наиболее популярные штаты сегодня: Флорида, Техас, Теннесси, Северная и Южная Каролина, Айдахо.
Что привлекает американцев:
более дешёвое жильё,
низкие налоги (во Флориде и Техасе нет state income tax),
тёплый климат,
лучшие условия для бизнеса,
выход на пенсию,
желание жить ближе к детям и семье (часто — ошибочное ожидание).
Как часто американцы переезжают?
Американцы переезжают довольно часто — это особенность экономики и культуры США. Средний американец меняет место жительства 10–12 раз за жизнь.
После пандемии удалённая работа ускорила переезд из дорогих штатов и крупных городов в более доступные по стоимости жилья регионы.
По данным Zillow Research и Bankrate, средние расходы на содержание собственного жилья в США составляют от 16 000 до 21 000 долларов в год — без учёта ипотеки. Для старых домов расходы на ремонт особенно высоки из‑за роста стоимости труда и материалов.
Почему покупка кондо бывает выгоднее, чем покупка дома?
Плюсы:
меньше ремонтов,
часто есть охрана,
спортзал, бассейн, инфраструктура.
Минусы:
высокие HOA fees,
special assessments,
дорогая страховка,
строгие правила ассоциации,
иногда сложная продажа.
Когда выгодно арендовать жильё?
Аренда предпочтительнее покупки, если:
вы часто переезжаете,
рынок жилья перегрет,
жильё требует частого и дорогого ремонта,
процентные ставки очень высокие,
HOA fees и страховка постоянно растут,
увеличиваются налоги на недвижимость.
Во многих крупных городах США ежемесячные затраты владельцев домов, кондо и таунхаусов значительно выше арендной платы за аналогичное жильё.
Часть 2. О возможных источниках финансирования покупки жилья
В начале перечислим основные источники, а затем кратко охарактеризуем каждый из них:
семейные накопления,
помощь родных и друзей (подарок или беспроцентный заём),
кредит в банке или другом финансовом институте,
использование средств, накопленных в пенсионных планах,
продажа предыдущего дома (кондо, таунхауса…), если он у вас был.
Чтобы накопить средства на первый взнос для покупки собственного жилья, каждая семья должна постоянно и скрупулёзно заниматься финансовым планированием. Необходимо ежегодно составлять семейный бюджет — и обязательно его выполнять.
В доходной части бюджета следует отражать все возможные поступления: зарплату, доходы от бизнеса, проценты и дивиденды по инвестициям. В расходной части — все виды расходов: арендная плата, коммунальные услуги, страховки, транспорт, питание, одежда, медицина, образование, отдых, хобби.
Целесообразно открыть в банке или другом финансовом институте специальный счёт, на который ежемесячно перечислять запланированные суммы на будущий первый взнос.
Важно рассчитать, сколько времени потребуется, чтобы накопить необходимую сумму, учитывая все возможные источники. Кроме того, нужно знать, что многие кредиторы требуют, чтобы покупатель приобрёл ипотечную страховку (mortgage insurance) — как гарантию возврата кредита в неблагоприятных обстоятельствах. Обычно это требование возникает, если первичный взнос составляет менее 20%.
Финансовые аналитики считают, что платежи по кредиту, страховкам и налогам не должны превышать 30% месячного дохода семьи. Также целесообразно составить предварительную смету расходов на содержание приобретаемой недвижимости.
Факторы риска, которые могут повлиять на ваш бюджет
При финансовом планировании необходимо учитывать факторы, которые от вас не зависят, но могут существенно повлиять на семейный бюджет:Economic risk
Слабый рост экономики в стране, отрасли или компании, где вы работаете. В результате инвестиции могут падать в цене.
Market risk
Политические процессы в стране и мире, поведение фондового рынка, изменения в налоговом законодательстве.
Specific risk
Плохое управление или неудачи компании на рынке ценных бумаг могут снизить доходы или привести к банкротству работодателя. Необходимо постоянно следить за рынком и корректировать инвестиционный план с учётом изменения инвестиционного климата.
Перед тем как инвестировать, необходимо обеспечить семье финансовую подушку безопасности на 6–12 месяцев на случай форс‑мажора или потери работы.
Помощь родных и друзей
Если вам повезло и у вас есть родители или друзья, готовые одолжить деньги без процентов и на длительный срок, рекомендуется заключить с ними нотариально заверенный договор. Это гарантирует возврат средств и повышает ответственность за взятый заём. Вспомните афоризм: «Беру чужие, отдаю свои».
Ипотечный кредит (mortgage)
Это типичный способ покупки жилья в США. Покупатель вносит первоначальный взнос, а остальная сумма финансируется кредитором.
Кто предоставляет ипотечные кредиты?
Банки: Chase, Bank of America, Wells Fargo и др.
Кредитные союзы (Credit Unions): Обычно предлагают более низкие ставки для своих членов.
Ипотечные компании: Например, Rocket Mortgage, Pennymac.
Государственные программы:
FHA loan — для покупателей с ограниченными средствами. Первичный взнос от 3,5%, более мягкие требования к кредитной истории.
VA loan — для ветеранов и военнослужащих. Часто без первоначального взноса и без обязательной ипотечной страховки.
USDA loan — для жителей сельских районов. Возможен нулевой первоначальный взнос.
Перед выдачей кредита банки проверяют вашу кредитную историю, федеральные налоговые отчёты за последние два года (иногда и отчёты штата).
Получив кредит, вы обязуетесь ежемесячно выплачивать сумму займа плюс проценты. Если заемщик перестаёт платить, кредитор имеет право начать процедуру изъятия дома (foreclosure). Количество таких процедур выросло примерно на 26% по сравнению с предыдущим годом.
Важно помнить: период, в течение которого вы выплачиваете только проценты (interest‑only), обычно заканчивается через 10 лет. Далее вы начинаете выплачивать и проценты, и основную сумму долга. Платежи могут вырасти на 50% и более.
Типичные условия ипотеки в 2026 году
Первичный взнос — 3–20%
Срок кредита — 15–30 лет
Кредитный рейтинг — желательно 620+
Соотношение долга к доходу — 43–45%
Расходы на закрытие сделки — 2–5% стоимости недвижимости
Использование пенсионных планов
В критической ситуации некоторые семьи вынуждены изымать деньги из пенсионных планов. Это может привести к существенным потерям.
Если вы берёте деньги из пенсионного плана до 59,5 лет, то при подаче налогового отчёта вы заплатите:
федеральный штраф — 10%,
штраф штата (например, в Калифорнии) — 2,5%.
Кроме того, изымаемая сумма прибавляется к налогооблагаемому доходу и может увеличить вашу налоговую ставку.
Единственная льгота: если средства используются для покупки первого дома, штраф не взимается с первых 10 тысяч долларов.
Перефинансирование (refinancing)
Если текущие платежи слишком велики, перефинансирование может снизить процентную ставку и уменьшить ежемесячный платёж.
Для перефинансирования потребуются:
текущий кредитный рейтинг,
подтверждение доходов,
кредитная история,
оценка имущества,
трудовая история.
Примерные ставки:
фиксированная ставка на 15 лет — 5,6–5,9%,
на 30 лет — 6,3–6,5%.
Когда выгодно перефинансирование?
новая ставка ниже текущей минимум на 0,5–1,0 процентный пункт,
вы планируете жить в доме не менее 3–5 лет,
ежемесячный платёж существенно уменьшается,
вы хотите сократить срок кредита с 30 до 15 лет.
Часть 3. Владение недвижимостью и вопросы налогообложения
Каждому покупателю важно знать, какие налоговые льготы ему доступны.
Федеральное налоговое законодательство разрешает налогоплательщику выбирать — стандартные или постатейные списания. Выбирают тот вариант, который выгоднее. Изучите инструкцию к Приложению А формы 1040. Там подробно описаны правила списания mortgage interest, property tax, затрат на ремонт и др.
Если вы продаёте недвижимость, то обязаны заплатить налог на доход от продажи (Capital Gain). Однако если вы продаёте основное жильё, в котором прожили не менее двух лет из последних пяти, то:
одинокий владелец может исключить из налогооблагаемой суммы до 250 000 долларов,
супружеская пара — до 500 000 долларов.
Таким образом, многие владельцы жилья не платят федеральный налог при продаже основного дома. Налоги штатов зависят от местного законодательства.
Налог на недвижимость устанавливается местными органами власти (округами, городами). Поэтому даже внутри одного штата ставки могут сильно отличаться. Например:
Калифорния — около 0,70% (примерно $3 500 в год),
Флорида — около 0,78% (примерно $3 900 в год).
Что важно знать пенсионеру при покупке жилья
Если вы планируете переезд из Калифорнии во Флориду, целесообразно сравнить:
стоимость самого жилья,
налог на недвижимость,
стоимость страхования жилья (во Флориде оно значительно выросло из‑за ураганов),
HOA‑платежи владельцев кондо,
налоговые льготы для пенсионеров и ветеранов,
правила наследования и защиты имущества.
Заключение
В заключение хочу порекомендовать тем, кто собирается покупать недвижимость, тщательно просчитать своё финансовое положение на ближайшую перспективу — хотя бы на пять лет. Анализ показывает, что миллионы владельцев недвижимости продолжают иметь имущество, которое стоит дешевле, чем сумма, по которой они могут его продать или даже рефинансировать.
По данным компании ATTOM, в первом квартале 2026 года около 3,2% домов с ипотекой находились «под водой» (underwater) или имели negative equity по отношению к взятым займам. Это означает, что долг превышал стоимость дома более чем на 25%. Размер отрицательного капитала зависит от района, даты покупки и первоначального взноса. Во многих случаях negative equity составляет от 5 до 15% стоимости жилья.
Это означает, что, продав дом, бывший владелец должен внести дополнительные деньги, чтобы полностью рассчитаться с кредитором. По данным CoreLogic, для домовладельцев с одним ипотечным кредитом средний отрицательный имущественный баланс составляет 52 тысячи долларов.
Я привожу эти сведения с единственной целью — предостеречь потенциальных покупателей от необдуманных решений.
Если вы всё просчитали и реально оценили свои финансовые возможности по приобретению собственного жилья — дерзайте. Желаю успеха.
Комментариев нет:
Отправить комментарий