Неожиданный разворот рынка: почему цены на жилье снова ползут вверх, вопреки логике?
Продажи квартир - на самой низкой точке за 20 лет.
После восьми подряд месяцев падения индекс цен на жилье, публикуемый Центральным статистическим бюро Израиля (ЦСБ), неожиданно показал рост. По данным за октябрь–ноябрь 2025 года, цены на квартиры выросли на 0,7% по сравнению с предыдущим периодом.
На первый взгляд это может выглядеть как конец затяжного застоя на рынке. Однако другие данные указывают на совсем иную картину.
Продажи на самой низкой точке за 20 лет
Обзор рынка недвижимости, опубликованный Министерством финансов, показывает, что в ноябре продажи квартир от застройщиков на свободном рынке упали ниже отметки в 1900 сделок - это один из самых низких показателей за последние два десятилетия.
Покупатели, которые все же выходят на рынок, испытывают растущие финансовые трудности. По данным Банка Иерусалима, каждый пятый ипотечный заемщик в Израиле сейчас просит растянуть выплаты на максимально возможный срок. За пять лет доля таких заемщиков удвоилась.
Причина - разрыв между доходами и расходами: с 2021 года средний платеж по ипотеке вырос примерно на 30%, тогда как средняя зарплата - лишь на 12%, следует из данных Банка Израиля.
Почему при этом индекс показывает рост
В Министерстве финансов указывают на возможное искажение данных. Речь идет о льготах по финансированию, которые застройщики предоставляют покупателям - например, беспроцентных займах на сотни тысяч шекелей.
По словам Гали Бен-Наим, старшего заместителя главного экономиста Минфина, при анализе договоров купли-продажи за ноябрь выяснилось, что в ряде случаев стоимость таких льгот включается в официальную цену квартиры. То есть в статистику попадает цена, включающая финансовую выгоду, хотя фактическая сумма, которую платит покупатель, ниже.
В ЦСБ на это отвечают, что ни в одной стране не смешивают цену жилья и стоимость капитала и что ведомство опирается только на официальные расценки сделок. Однако, по словам Бен-Наим, именно застройщики в ряде случаев создают такое смешение. Она отмечает, что не утверждает, будто это единственная причина роста индекса, но задается вопросом, насколько он сегодня отражает реальность рынка.
Отмененные сделки и последствия
Обзор Минфина фиксирует рост числа отмененных сделок: около 1300 договоров, подписанных в 2023–2025 годах, были впоследствии расторгнуты.
Самый высокий уровень отмен зафиксирован в районе Беэр-Шевы - 6,5% сделок, заключенных в 2023 году. В двух третях случаев причиной стали финансовые трудности покупателей. Это регион, где льготы по финансированию использовались особенно активно.
Речь идет о целом поколении покупателей, подписывавших договоры без достаточного капитала и реальной платежеспособности. Еще в прошлом году Банк Израиля предупреждал: такие покупатели могут потерять около 10% стоимости недвижимости - сотни тысяч шекелей.
Почему застройщики не снижают цены официально
Несмотря на риски и отмены сделок, льготы по финансированию не пропадают. Более того, по словам Бен-Наим, они становятся сложнее и иногда обходят ограничения Банка Израиля и требования по отчетности.
На руках у застройщиков сегодня около 83 тысяч непроданных квартир. Официальное снижение цен могло бы навредить прежним покупателям и осложнить финансирование проектов, поэтому скидки все чаще предоставляются в форме скрытых льгот, не отражающихся в индексе ЦСБ.
Что это значит для рынка
Высокий запас непроданных квартир и резкое падение продаж формально создают возможности для торга. Но для покупателей это также означает высокий финансовый риск. Рост цен на бумаге пока не означает реального оживления рынка - он остается напряженным и нестабильным.
Комментариев нет:
Отправить комментарий