четверг, 15 октября 2020 г.

О регулировании цен на аренду жилья и пр.

 

О регулировании цен на аренду жилья и пр.

Еще в 1990 г. американский экономист Тодд Бакхолз (Todd Buchholz) в книге «Новые идеи от мертвых экономистов. Введение в современную экономическую мысль») привел пример из жизни.

Photo copyright: Phillip Pessar. CC BY 2.0

В 70-е годы прошлого столетия власти США установили закон о регулировании арендной платы за жилье. Объявленной целью мероприятия было обеспечить как можно большему числу граждан доступные расценки на аренду квартир в доходных домах (apartment buildings). Домовладельцам было запрещено повышать арендную плату.

По общему правилу, плата за квартиры регулируется соотношением спроса и предложения (в условиях конкуренции на рынке аренды квартир). Без изменения этих показателей, квартплата повышается вследствие роста цен на энергию или воду (что происходит нечасто, но периодически) или увеличения налогов на недвижимость (нередкое явление в США, где это – муниципальный налог). Случаются и другие изменения, повышающие расходы домовладельцев.

Во что вылился запрет? С одной стороны, вырос спрос на доступное жилье. С другой стороны, домовладельцев стимулировали сокращать предложение. Кто-то просто экономил на содержании и ремонте, отчего вскоре квартиры, одна за другой, делались все менее приспособленными для жилья. Кто-то мог обращать apartment buildings в office buildings, продавать здания жилищным кооперативам или лечебным учреждениям и т.д. Создалась ситуация нехватки квартир для аренды. Вместо «доступного жилья» получилось недоступное (для многих) жилье. Обратный результат – точно как примеры у Адама Смита. На ученом жаргоне – отрицательная экстерналия.

В ответ на такие действия домовладельцев, в Санта-Монике, Калифорния, власти ввели против них жесткие меры – штраф за каждую квартиру, обращенную в нежилое помещение. Это резко понизило ценность доходных домов. Какие-то из них просто выбыли из бизнеса. В брошенных владельцами домах стали селиться наркоманы, дельцы чepного рынка, сутенеры и прочая подозрительная публика разного рода, что ухудшало криминогенную ситуацию во всей окрестности и способствовало дальнейшему снижению ценности недвижимости в таких районах. Иной домовладелец, ограниченный в своем праве повышать арендную плату, придумывал различные сборы с новых жильцов – например, обязательство купить у него жалюзи на окна по цене, втрое превышающую месячную плату за квартиру, и т.п.

Выиграли от всего этого регулирования две группы: политики, провозгласившие свою победу над жадными домовладельцами, и те жильцы, которые уже занимали квартиры до введения закона. Этим последним стало невыгодно переселяться из Санта-Моники в другие места. Квартиры освобождались все реже, приток новых людей в город ослаб, а студенты расположенного рядом университета Беркли не могли найти себе жилья в Санта-Монике и снимали его в более отдаленных городах. В 1995 г. некоторые ограничения, введенные муниципалитетом Санта-Моники, были ослаблены властями штата Калифорния.

«Такого рода контроль, – замечает Бакхолз, – плохое средство, чтобы помочь бедным, и хорошее, чтобы разрушить жизнь города».

Тридцать лет назад все было сказано. А события рассказа имели место еще за двадцать лет до того. Итого, дурной прецедент имел место пятьдесят лет назад. Но современные политики не знают ни экономики, ни истории. Более того, они и не стремятся к этому. Снова и опять они наступают на те же грабли. Потому что всегда за свои глупости не несут никакой ответственности.

Евгений Майбурд

Комментариев нет:

Отправка комментария

Красильщиков Аркадий - сын Льва. Родился в Ленинграде. 18 декабря 1945 г. За годы трудовой деятельности перевел на стружку центнеры железа,километры кинопленки, тонну бумаги, иссушил море чернил, убил четыре компьютера и продолжает заниматься этой разрушительной деятельностью.
Плюсы: построил три дома (один в Израиле), родил двоих детей, посадил целую рощу, собрал 597 кг.грибов и увидел четырех внучек..