Александр Шабсис, PhD | Инвестировать в собственное жильё или арендовать?
Мифы и реальность.
Окончание. Начало.
Photo by Wolfgang Weiser on Unsplash
Часть 2. О возможных источниках финансирования покупки жилья
В начале перечислим основные источники, а затем кратко охарактеризуем каждый из них:
Семейные накопления,
помощь родных и друзей (подарок или беспроцентный заём),
кредит в банке или другом финансовом институте,
использование средств, накопленных в пенсионных планах,
продажа предыдущего дома (кондо, таунхауса…), если он у вас был.
Чтобы накопить средства на первый взнос для покупки собственного жилья, каждая семья должна постоянно и скрупулёзно заниматься финансовым планированием. Необходимо ежегодно составлять семейный бюджет – и обязательно его выполнять.
В доходной части бюджета следует отражать все возможные поступления: зарплату, доходы от бизнеса, проценты и дивиденды по инвестициям. В расходной части – все виды расходов: арендная плата, коммунальные услуги, страховки, транспорт, питание, одежда, медицина, образование, отдых, хобби.
Целесообразно открыть в банке или другом финансовом институте специальный счёт, на который ежемесячно перечислять запланированные суммы на будущий первый взнос.
Важно рассчитать, сколько времени потребуется, чтобы накопить необходимую сумму, учитывая все возможные источники. Кроме того, нужно знать, что многие кредиторы требуют, чтобы покупатель приобрёл ипотечную страховку (mortgage insurance) – как гарантию возврата кредита в неблагоприятных обстоятельствах. Обычно это требование возникает, если первичный взнос составляет менее 20%.
Финансовые аналитики считают, что платежи по кредиту, страховкам и налогам не должны превышать 30% месячного дохода семьи. Также целесообразно составить предварительную смету расходов на содержание приобретаемой недвижимости.
Факторы риска, которые могут повлиять на ваш бюджет
При финансовом планировании необходимо учитывать факторы, которые от вас не зависят, но могут существенно повлиять на семейный бюджет: Economic risk
Слабый рост экономики в стране, отрасли или компании, где вы работаете. В результате инвестиции могут падать в цене.
Market risk
Политические процессы в стране и мире, поведение фондового рынка, изменения в налоговом законодательстве.
Specific risk
Плохое управление или неудачи компании на рынке ценных бумаг могут снизить доходы или привести к банкротству работодателя. Необходимо постоянно следить за рынком и корректировать инвестиционный план с учётом изменения инвестиционного климата.
Перед тем как инвестировать, необходимо обеспечить семье финансовую подушку безопасности на 6–12 месяцев на случай форс‑мажора или потери работы.
Помощь родных и друзей
Если вам повезло и у вас есть родители или друзья, готовые одолжить деньги без процентов и на длительный срок, рекомендуется заключить с ними нотариально заверенный договор. Это гарантирует возврат средств и повышает ответственность за взятый заём. Вспомните афоризм: «Беру чужие, отдаю свои».
Ипотечный кредит (mortgage)
Это типичный способ покупки жилья в США. Покупатель вносит первоначальный взнос, а остальная сумма финансируется кредитором.
Кто предоставляет ипотечные кредиты?
Банки: Chase, Bank of America, Wells Fargo и др.
Кредитные союзы (Credit Unions): Обычно предлагают более низкие ставки для своих членов.
Ипотечные компании: Rocket Mortgage, Pennymac и др.
Государственные программы:
FHA loan – для покупателей с ограниченными средствами. Первичный взнос от 3,5%, более мягкие требования к кредитной истории.
VA loan – для ветеранов и военнослужащих. Часто без первоначального взноса и без обязательной ипотечной страховки.
USDA loan – для жителей сельских районов. Возможен нулевой первоначальный взнос.
Перед выдачей кредита банки проверяют вашу кредитную историю, федеральные налоговые отчёты за последние два года (иногда и отчёты штата).
Получив кредит, вы обязуетесь ежемесячно выплачивать сумму займа плюс проценты. Если заемщик перестаёт платить, кредитор имеет право начать процедуру изъятия дома (foreclosure). Количество таких процедур выросло примерно на 26% по сравнению с предыдущим годом.
Важно помнить: период, в течение которого вы выплачиваете только проценты (interest‑only), обычно заканчивается через 10 лет. Далее вы начинаете выплачивать и проценты, и основную сумму долга. Платежи могут вырасти на 50% и более.
Типичные условия ипотеки в 2026 году
Первичный взнос – 3–20%
Срок кредита – 15–30 лет
Кредитный рейтинг – желательно 620+
Соотношение долга к доходу – 43–45%
Расходы на закрытие сделки – 2–5% стоимости недвижимости
Использование пенсионных планов
В критической ситуации некоторые семьи вынуждены изымать деньги из пенсионных планов. Это может привести к существенным потерям.
Если вы берёте деньги из пенсионного плана до 59,5 лет, то при подаче налогового отчёта вы заплатите:
федеральный штраф – 10%,
штраф штата (например, в Калифорнии) – 2,5%.
Кроме того, изымаемая сумма прибавляется к налогооблагаемому доходу и может увеличить вашу налоговую ставку.
Единственная льгота: если средства используются для покупки первого дома, штраф не взимается с первых 10 тысяч долларов.
Перефинансирование (refinancing)
Если текущие платежи слишком велики, перефинансирование может снизить процентную ставку и уменьшить ежемесячный платёж.
Для перефинансирования потребуются:
текущий кредитный рейтинг,
подтверждение доходов,
кредитная история,
оценка имущества,
трудовая история.
Примерные ставки:
фиксированная ставка на 15 лет – 5,6–5,9%,
на 30 лет – 6,3–6,5%.
Когда выгодно перефинансирование?
новая ставка ниже текущей минимум на 0,5–1,0 процентный пункт,
вы планируете жить в доме не менее 3–5 лет,
ежемесячный платёж существенно уменьшается,
вы хотите сократить срок кредита с 30 до 15 лет.
Часть 3. Владение недвижимостью и вопросы налогообложения
Каждому покупателю важно знать, какие налоговые льготы ему доступны.
Федеральное налоговое законодательство разрешает налогоплательщику выбирать – стандартные или постатейные списания. Выбирают тот вариант, который выгоднее. Изучите инструкцию к Приложению А формы 1040. Там подробно описаны правила списания mortgage interest, property tax, затрат на ремонт и др.
Если вы продаёте недвижимость, то обязаны заплатить налог на доход от продажи (Capital Gain). Однако если вы продаёте основное жильё, в котором прожили не менее двух лет из последних пяти, то:
одинокий владелец может исключить из налогооблагаемой суммы до 250 000 долларов,
- супружеская пара – до 500 000 долларов.
Таким образом, многие владельцы жилья не платят федеральный налог при продаже основного дома. Налоги штатов зависят от местного законодательства.
Налог на недвижимость устанавливается местными органами власти (округами, городами). Поэтому даже внутри одного штата ставки могут сильно отличаться. Например:
- Калифорния – около 0,70% (примерно $3 500 в год),
- Флорида – около 0,78% (примерно $3 900 в год).
Что важно знать пенсионеру при покупке жилья
Если вы планируете переезд из Калифорнии во Флориду, целесообразно сравнить:
стоимость самого жилья,
налог на недвижимость,
стоимость страхования жилья (во Флориде оно значительно выросло из‑за ураганов),
HOA‑платежи владельцев кондо,
налоговые льготы для пенсионеров и ветеранов,
правила наследования и защиты имущества.
Заключение
В заключение хочу порекомендовать тем, кто собирается покупать недвижимость, тщательно просчитать своё финансовое положение на ближайшую перспективу – хотя бы на пять лет. Анализ показывает, что миллионы владельцев недвижимости продолжают иметь имущество, которое стоит дешевле, чем сумма, по которой они могут его продать или даже рефинансировать.
По данным компании ATTOM, в первом квартале 2026 года около 3,2% домов с ипотекой находились «под водой» (underwater) или имели negative equity по отношению к взятым займам. Это означает, что долг превышал стоимость дома более чем на 25%. Размер отрицательного капитала зависит от района, даты покупки и первоначального взноса. Во многих случаях negative equity составляет от 5 до 15% стоимости жилья. Это означает, что, продав дом, бывший владелец должен внести дополнительные деньги, чтобы полностью рассчитаться с кредитором.
По данным CoreLogic, для домовладельцев с одним ипотечным кредитом средний отрицательный имущественный баланс составляет 52 тысячи долларов.
Я привожу эти сведения с единственной целью – предостеречь потенциальных покупателей от необдуманных решений.
Если вы всё просчитали и реально оценили свои финансовые возможности по приобретению собственного жилья – дерзайте. Желаю успеха.
Комментариев нет:
Отправить комментарий