США: покупать недвижимость сегодня или стоит подождать?

АНАЛИТИКА 6.10.2023

Континент: Иосиф, сакраментальный вопрос на сегодня: покупать недвижимость на пике цен или подождать год-другой. Вы однозначно утверждаете, что покупать и можно, и нужно. Давайте этого вопроса коснемся еще раз. Ситуация для большинства не однозначна.

Оставайтесь в курсе последних событий! Подписывайтесь на наш канал в Telegram.

Photo copyright: pixabay.com

Розенберг: Вопрос конечно интересный (если кто помнит это выражение…). Давайте по порядку. Давайте уберем эмоции. Следуйте правилам – ситуация однозначна. Откладывать покупку недвижимости из-за ценовых колебаний нецелесообразно. 

Континент: Вы имеете в виду, что наш дом – это фундамент пенсии?

Розенберг: Именно пенсия, наша долгосрочная цель, а долгосрочные планы не корректируются краткосрочными проблемами – это аксиома, или Правило, если хотите. А с Правилами не надо спорить. Себе дороже.

Поэтому мы говорим не о том, что ситуация неоднозначна. Мы говорим о том, что ситуация НЕ Очевидна, а это вопрос знаний и понимания. Вот для этого мы и находимся в эфире. 

Континент: Согласен, это, конечно же, вопрос понимания, там более, что у нас не было подобного аналога в прошлом.

Розенберг: Именно. Вы очень точно сформулировали – ситуация уникальная со всеми своими как негативными, так и позитивными моментами. Примем ее как данность. 

Континент: И все же. Есть ли какие-то варианты этот скачок цен обойти? 

Розенберг: Давайте разбираться. Вы не задумывались, что является главной причиной aномального роста? 

Континент: Я бы сказал – дело в «кризисе». В этом, наверное, дело.

Розенберг: Конечно, кризис. Но давайте будем ближе к предмету обсуждения – росту цен.

Почему цены вообще могут расти? 

Континент: От недостатка чего-либо… Закон рынка

Розенберг: Именно от недостатка.  В нашем случае, это недостаток недвижимости на продажу. Покупателей больше, чем продавцов. Но заметьте, покупателей не стало больше – стало меньше продавцов и этот факт имеет объективное объяснение. 

Континент: Вы имеете в виду проблемы со строительными материалами?

Розенберг: Вы правы, и эта проблема имеет место, но она только триггер. И этот триггер породил реальный кризис в строительном бизнесе. А кризис в любой отрасли прежде всего отражается на слабых. Что и произошло и продолжает происходить. Из бизнеса ушел слабый участник, мелкие строительные компании. У них не было достаточных резервов, чтобы в период простоев платить своим рабочим, когда заказчик из-за невозможности завершить строительство – задерживает платежи… 

Континент: Извините, но разве маленькие компании могли так повлиять на ситуацию в масштабах всей страны?

Розенберг: Во-первых, я бы не обобщал. Правило, что R/E – location-location-location никто не отменял. Просто Иллинойс попал под раздачу, а мы здесь живем и потому мы это обсуждаем. А во-вторых, маленькие компании, как это может быть ни удивительно, покрывали более 60% строительного сектора. Я конечно же, имею ввиду не ценовой фактор, а количественный, количество покупок-сделок. А это непосредственно отразилось на нас – покупателях и явилось причиной дефицита предложений на рынке недвижимости.

 Континент: Как говорится, пока толстый сохнет, худой …пойдет в банкротство…

Розенберг: Именно так. 

Континент: И что же делать? Есть ли возможность как-то уберечься от покупки недвижимости по завышенное цене?

Розенберг: Возможность есть и ответ известен: надо стать единственным покупателем. Чтобы не пришлось увеличивать предложение и перебить предложение соперника…. 

Континент: Это понятно, но где гарантия, что на этот дом никто кроме меня не станет претендовать, ведь предложения о продаже не секрет?

Розенберг: Вы правы, гарантий при обычной покупке нет. Но возможность купить недвижимость без соперника есть. И для сегодняшней ситуации это настоящая панацея, так она оставляет в кармане покупателя 15 и более процентов от начальной цены. Я говорю о New Construction (новом строительстве). 

Континент: Конечно, new construction – прекрасная идея. Давайте об этом поподробнее.

Розенберг: Сказать по правде, покупка недвижимости непосредственно у строителя – это мой самый любимый продукт на рынке недвижимости. Мало того, что у вас не бывает соперника, у вас есть возможность купить New Construction по preconstruction price (цена предстроительных работ), а это не менее, чем на 5% дешевле, чем цена при полном завершении проекта. 

Континент: Уточните, что есть preconstruction price?

Розенберг: Напомню, что (очень грубо) цена нового дома состоит из трех составляющих: строительные материалы, стоимость работ и затраты строителя на финансирование проекта. Так вот, если вы покупаете дом, когда строительство еще не началось, то строитель не имеет права включить в стоимость дома затраты на финансирование, так как он еще не начал строительным кредитом пользоваться. 

Континент: А какие в этой идее есть еще бенефиты?

Розенберг: Их масса. Во-первых, вы получаете дом в той компоновке, которую пожелаете. Во-вторых, все вентиляционное и отопительное, кухонное и хозяйственное оборудование вы получаете самое современное с заводской гарантией. В-третьих, стандарты этого оборудования позволяют значительно экономить электричество. И в-четвертых, есть 100% вероятность, что PMI покупатель сможет убрать из своего счета всего за 18–20 месяцев.

И самое главное, подписав контракт, у вас есть 10–12 месяцев на подготовку. Когда можно и кредит исправить, и денег собрать на первый взнос, и доход представить требуемый для получения Mortgage (ипотечный кредит). Этот временной бонус позволяет делать данную покупку абсолютно гарантированной. 

Континент: Как говорится – вот и выход.

Розенберг: Именно так. Эту идею я достаточно давно пропагандирую и каждую неделю у меня происходит 2–3 встречи с теми, кого этот план заинтересовал, с тем чтобы спланировать подготовительные шаги и получить prequalification letter (предварительное квалификационное письмо) для строителя.

Так что теперь дело за вами. Время – деньги. Звоните, мои знания и многолетний опыт к вашим услугам. Заглядывайте в архив и делитесь этой информацией с друзьями…

Звоните, пишите 847-520-7030

Двери КЗС открыты для вас всегда.