Моше Яновский:
О проблеме дороговизны жилья в Израиле и о применимости китайского опыта для ее решения
Решение проблемы дороговизны жилья в Израиле лежит не столько в технической, сколько в экономико-политической плоскости. Если резко сократить вмешательство государства в экономику, прежде всего, сократить регуляции, такие как согласование строительных проектов, приватизировать большую часть земель, создав земельный рынок и усилить гарантии частной собственности и личных прав потенциального собственника, технические проблемы решит частный бизнес. Китайский опыт технических решений может быть востребован и принести пользу только тогда, когда мы решительно порвем с политикой, напоминающей политику коммунистических властей Китая в отношении и личности, и экономики.
Вводные замечания
Вмешательство властей в решение любой проблемы кроме трех классических ( то-есть: защита от иностранной агрессии, безопасность внутри страны и правосудие) имеет свою цену. Даже в трех перечисленных функциях монополия государства крайне опасна. При решении проблем образования рано или поздно государственное образование перестает учить чему-либо полезному.
При решении проблем здравоохранения мы дошли до превращения минздрава в силовое ведомство, которое ссылаясь на угрозу коронавируса сажает страну под домашний арест, проверяет наличие маски на улице, где она вредна, а не полезна.
При решении жилищной проблемы государством хотелось бы напомнить два примера, нам всем хорошо известных. Первый: бараки обеспечивали быстрое и надежное решение такой проблемы при высокой текучести жильцов. Второй: Надежда Мандельштам перестала подписывать письма в защиту преследуемых, как только получила отдельную квартиру (и мы можем понять почему).
Свободный рынок до вмешательства государства не обеспечивал каждому комфортабельную отдельную квартиру с современными удобствами. Он лишь обеспечивал наилучшее решение по сравнению со всеми имеющимися на данное время иными решениями. Кроме того, гарантии прав частной собственности и отсутствия вмешательства государства привели к становлению стандарта: «мой дом – моя крепость». Принцип, прославленный сэром Уильямом Питтом фразой, высказанной в ходе дебатов 1763 года о доме английского бедняка: «…ветер может войти, дождь может войти… но король не может». Коммунистическое решение этой проблемы - войти в дом может кто угодно, представляющий государство.
Технические проблемы – это компетенция частных предпринимателей – застройщиков и нанятых ими инженеров. Дело государства здесь – только установить закон и поддерживать стандарт прозрачности: покупатель жилья должен иметь доступ к информации о проекте, о площадке под застройку начиная с геологических и кончая правовыми вопросами (о правах собственности на участок, к примеру). То есть знать точно, что он покупает.
Государство – источник проблем, а не решений
Мы привыкли к тому, что на все, особенно в строительстве должны быть гос.стандарты. А как строили в свободных странах до того, как государство навязало силой свои стандарты? Ответ: В США без госстандартов строили дороги, мосты, небоскребы лучше, чем в СССР с его стандартами. Государственные стандарты – ненужное дублирование работы частных фирм.
Стандарт задают лидеры в отрасли, победители в соревновании за сердца потребителей, те, кто поколениями строят и дома, и свою репутацию. Если стандарт, выбранный фирмой оказывается недостаточно хорош, она теряет деньги и репутацию. Если построенный по государственным стандартам дом или мост разваливается – кто рискует деньгами и репутацией? Очевидно, не виновники – авторы неудачного стандарта.
Государственные стандарты порождают особый вид социального паразитизма. А именно процедуру согласования проектов, которая удорожает проект, затягивает проект, вносит дополнительные риски и почти ничего не дает для повышения надежности построенного по этому проекту. Зато создает хлебные места для многочисленных бюрократов.
С распространением «государства всеобщей принудительной заботы» согласование проектов стало мировой проблемой. Так проект Doing Business Всемирного банка выделяет в качестве типичной и значимой проблемы получение разрешений на строительство (https://archive.doingbusiness.org/en/data/exploretopics/dealing-with-construction-permits). Так вот, в Израиле согласовать даже примитивный объект занимает более полугода. Когда при серьезном строительстве, особенно в условиях неурегулированных прав собственности (когда подрядчик не может просто купить у частника участок земли и построить там) на бюрократические процедуры уходят годы, то это одно заставляет закладывать в проект риски, удорожающие его в разы.
Кроме проблем с правами собственности (в Израиле почти всю землю контролирует государство – почти как в красном Китае) важную роль играет проблема зонирования. То есть деятельность муниципальных бюрократов по осложнению жизни строительного бизнеса. Тут правда есть выход. Если все остальные проблемы упомянутые в этой записке будут решены, то конкуренция за инвестиции, за привлечение в город молодежи заставит избираемые городские власти оставлять только действительно разумные минимальные требования по зонированию территорий. Важным источником проблем и рисков при строительстве жилья влияющим на цены является организация финансирования. Государство – и центральные власти и муниципальные вроде бы приходят на помощь, пытаясь облегчить финансовое бремя семей приобретающих жилье. Однако «другой рукой» государство ограничивает доступ к кредитам.
Делает оно это путем жесткого регулирования деятельность банков и иных финансовых институтов. В частности, ограничивая вход на рынок новых банков, которые могли бы работать с клиентами и, в частности, выдавать кредиты под строительство жилья. Кроме того, государственный контроль затрудняет быстрый переток средств в наиболее прибыльные отрасли – из строительства в хайтек, из хайтека – в туризм или обратно в строительство. Это значит, что есть меньше возможностей преумножать капитал. И меньше желания связываться именно с кредитованием строительства жилья.
Кроме того, социальное заботливое государство впервые в истории цивилизованных стран оказалось не в состоянии балансировать доходы и расходы даже в мирное время. Дефицит, а вслед затем и государственный долг мирного времени стимулируют государство обманывать держателей денег, эмитируя все больше денег так, чтобы инфляция размыла долги и иные обязательства государства.
Сталкиваясь с зарегулированным сектором инвестиций и финансов, через которые вкладывать деньги неудобно, а иногда и просто опасно, многие надеются спасти сбережения вложив их в строительство жилья или в готовое жилье, которое обычно дорожает и редко дешевеет. Но такое инвестиционно-мотивированное строительство в условиях ограничений строительных площадок также толкает цены на жилье вверх.
Кроме того, кто вложили деньги в недвижимость не защищены от того, чтобы «заботливые» и озабоченные всеобщим равенством и «защитой меньшинств» политики и чиновники не позволили милостиво поселиться по соседству с новой квартирой незаконным иммигрантам из стран, где человеческая жизнь не стоит и гроша. Естественно, скоро цены на жилье в районе, где обосновались «несчастные», перефразируя Черчилля – не столько жертвы сколько причины собственных несчастий – круто падают. Человек, надеявшийся на достойный резервный доход, теряет изрядную его часть и изрядную часть рыночной стоимости жилья.
Китайское решение и уроки для нас: «вот и вы рассказывайте»
У китайского строительного бума есть два основных источника. Первый: в условиях коррумпированного государства и зарегулированного рынка у людей не так много средств для долгосрочного сохранения сбережений. Второй: давно опровергнутая кейнсианская идея о том, что любые инвестиции, включая государственные – одинаково эффективны (https://www.youtube.com/watch?v=5RDMdc5r5z8).
Провинциальные и местные наместники коммунистической элиты поощряются на основе достигнутых темпов экономического роста. И тут строительство новых кварталов, а то и колоссальных городов выглядит неплохим решением. Население получает, как ему кажется, гарантированные колоссальными финансовыми резервами правительства облигации под строительство жилья. На самом деле, центральное правительство не отвечает по этим облигациям. А власти получают деньги и реализацию проекта, который номинально накручивает темпы экономического роста – вот выполненные работы, вот построенные кварталы. Как правило, у жителей таких кварталов не хватает возможностей трудоустройства и получения образования. Потому что построен квартал или город (города-призраки) не для людей – то есть не в ответ на рыночный спрос. Строят не на Юге или Юго-Востоке страны, а, зачастую, на Севере, например г. Ордос во «Внутренней Монголии» где нет работы. Нередко такие кварталы простояв годами незаселенными проще оказывается снести (https://indianexpress.com/article/trending/trending-globally/video-of-15-skyscrapers-being-simultaneouslydemolished- in-china-viral-7513147/).
Проблему международной огласки блестящих успехов правительства в решении жилищной проблемы власти решают классическим образом – нанимают, подкупают, не жалея средств, «прогрессивных» («здравомыслящих») западных журналистов для распространения лжи и клеветы на тех, кто разоблачает китайские власти. При наличии такой возможности понятно, каков не упомянутый здесь третий источник китайского строительного бума – официальные отчеты и рекламирующие их заказные статьи. Конечно, и в Израиле можно попытаться рассказывать о великих успехах строительства где-то там далеко. Но страна маленькая и выборы никто не отменял. А до выборов такие отчеты и статьи могут быть разоблачены оппозицией.
Вывод
Использование тех или иных технических и организационных решений из Китая, а так же использование китайской рабочей силы (в частности, вместо арабской) вполне могут оказаться полезными и у нас. Но вот все решения на уровне принципов – игнорирование или ограничение прав частной собственности, вовлечение государства в экономику как регулятора или как инвестора - гарантированно ведут к тяжелым провалам, за которые придется расплачиваться поколениями. Я искренне желаю китайцам отказаться от этих порочных принципов, и, конечно, не желаю видеть их действующими в своей стране.
Academia.edu, 8.2022
Моше Яновский - д-р экономических наук, научный руководитель Шомронского центра изучения экономической политики.
Комментариев нет:
Отправить комментарий