Александр ШАБСИС, PhD | Голубая мечта каждой американской семьи – иметь собственный дом

АНАЛИТИКА 17.06.2024

(Об инвестициях в собственное жилье: House, Townhouse, Condo…)

Оставайтесь в курсе последних событий! Подписывайтесь на наш канал в Telegram.

Photo copyright: pixabay.com

По результатам исследований разных институтов, изучающих рынок жилья, установлено, что около 30% американцев желает сменить место жительства, т.е. переехать в другие города, штаты и даже страны. А для этого они должны продавать, покупать или арендовать жилье.

Основной причиной переезда они называют работу или бизнес. Cреди других «охот к перемене мест» обычно указывают: воссоединение с родственниками, лучшие климатические условия, более высокое качество жизни (в области культуры, здравоохранения, образования, спорта, сервиса…) и отсутствие штатских налогов (в 9-ти штатах). Кроме того, важными факторами, влияющими на рынок жилья, считаются сокращение численности представителей среднего класса и рост цен. К сожалению, собственное жилье во многих случаях – это единственное богатство семей среднего   класса.

Анализ, проведенный Стенфордским университетом в 177 крупных городах США, показал, что если в 1970 году проживание в престижных районах города могли себе позволить до 65% представителей среднего класса, то в настоящее время этот процент снизился до 40. Это объясняется, прежде всего, тем, что определенная часть среднего класса переместилась на более низкую ступень социальной лестницы. Кроме того, следует обратить особое внимание на поколение бэби-бумеров – граждан США, рожденных в 1946–1964 годах. Они контролируют 80% общего богатства американцев и покупают до 90% дорогого жилья. Например, за 2023 год на долю американцев в возрасте от 45 до 65 лет пришлось порядка 70% покупок жилой недвижимости в стране.

Однако, по данным исследовательского центра Пью, почти половина бэби-бумеров считает, что их финансовое положение ухудшилось за последнее десятилетие. Поэтому, треть продолжает работать в 65–69 лет, поскольку не могут прожить на пенсию и незначительные сбережения в пенсионных планах. Психологи и финансисты сходятся во мнении, что бэби-бумеры живут “in state of denial” – не всегда видят и понимают, что происходит в сегодняшней политике и экономике Соединенных Штатов.

Принимая решение о покупке собственного жилья, люди, как правило, руководствуются двумя критериями: чтобы мой дом был не хуже, чем у родных, друзей, знакомых (lifestyle), и финансовыми возможностями семьи (financial decision).

В 2023 году рынок жилой недвижимости США оценивался в 2,53 триллиона долларов. По прогнозам специалистов, к 2028 году он может достигнуть – 2,80 триллиона долларов. При этом, отметим, что несмотря на пандемию – COVID-19, рынок недвижимости США развивался. Так, в 2021 году около 60% недвижимости было продано по цене выше объявленной, из-за конкуренции среди покупателей. Во многих штатах США цена дома выросла больше, чем на 20%. В число штатов с самым высоким уровнем удорожания недвижимости вошли: Аризона, Юта, Айдахо, Флорида, Теннесси.

По данным Национальной ассоциации риэлторов продажи также отличаются по ценовому диапазону. В последние годы значительный рост цен демонстрирует недвижимость в ценовом диапазоне от 200 до 500 тысяч долларов. При этом средняя цена реализации жилой недвижимости составляет – 360,3 тысячи долларов. Особо подчеркнем, что спрос на многоквартирные дома постоянно увеличивается по сравнению с домами на одну семью. Например, количество введенных в эксплуатацию таких домов в 2021 году составило – 1,11 млн единиц – значительно больше, чем в предыдущие годы.

Практика свидетельствует, что инвестирование в приобретение собственного жилья, для индивидуалов и семейных пар, является важным инструментом сохранения накопленных средств.

Часть 1. Что лучше: покупать или арендовать жилье?

По данным Бюро Переписи США – собственное жилье есть только у 64,7% американцев. Более трети населения страны – 35.3% являются арендаторами.

Сделать выбор между покупкой и арендой жилья – это одно из жизненно важных решений для каждой американской семьи. На него влияют разные факторы: прежде всего, финансовое положение, образ жизни и мышления конкретного человека и семьи.

Кроме того, надо помнить, что для покупки собственного жилья необходима значительная сумма средств в виде первого взноса и постоянный текущий доход для оплаты: жилищно-коммунальных расходов, налогов на недвижимость и на ремонтные работы по своей квартире и общие по дому (если вы купили квартиру в кооперативе). Заметим, что люди устают от работы на одном месте или теряют работу – американский рынок труда характеризуется сильной конкуренцией и способностью быстро изменяться. Поэтому, профессиональные, личные интересы вынуждают американцев менять место жительства (иногда до 5 раз в течение жизни).

Молодые люди предпочитают жить с родителями или арендовать жилье, покa не определяться с постоянным местом работы, не рассчитаются со студенческими займами или не создадут семью. Пожилые люди со средним достатком (особенно после смерти одного из супругов) хотят жить не в собственном доме, а в спецкомплексах для престарелых, где предоставляются необходимые медицинские и социальные услуги. Заметим, что образ жизни – существенный момент при принятии решения о покупке собственного жилья. Однако, основополагающим – является финансовый фактор.

Можно сделать несложный расчет, чтобы определить, что для конкретного человека или семьи выгодней: аренда или покупка жилья.

– В отличие от нанимателя жилья, который 100% арендной платы отдает «чужому дяде», владелец собственного дома (квартиры) имеет право вычесть часть своих затрат при составлении налогового отчета за год (The tax deduction on mortgage interest and propety tax). Для этих целей в налоговом отчете – форма 1040 имеется приложение А (Schedule A),  в котором производятся постатейные списания  расходов (Itemized deduction).

– Величина арендной платы постоянно растет, в то время как цены на жилую недвижимость могут (в зависимости от состояния экономики и рынка труда) повышаться или падать. Но ее всегда можно продать.

Эксперты по недвижимости полагают, что если рост арендной платы – 3% в год (там, где существует местный контроль за арендной платой), то на протяжении 6 лет арендатор жилья находится в более выгодном положении, чем его покупатель. После этого периода преимущества покупки жилья будут преобладать. Но такие выводы, в значительной степени – это теория. На практике инфляция, рост цен на товары и услуги обуславливают резкий рост арендной платы (иногда на 30% и более).

Мечты о собственном жилье всегда светлые и радужные. В реальной жизни процесс покупки дома часто вызывает у людей эмоциональный стресс. Со временем семья, купившая дом, начинает сталкиваться с «финансовыми последствиями» в виде сумм кредита (mortgage)  и процентов на него (interest), которые им предстоит выплачивать ежемесячно в течение многих лет, плюс налоги на недвижимость… Покупка дома означает, что семья, как правило, 15–30 лет будет жить в долг, а дом реально станет вашим только после того, как вы на 100% рассчитаетесь с кредиторами. Однако, текущие затраты по содержанию собственного жилья и увеличивающиеся налоги на недвижимость – это уже навсегда, если вы ее не продадите.

Часть 2. О возможных источниках финансирования покупки собственного жилья.

В начале перечислим, а затем кратко охарактеризуем каждый из них:

– Семейные накопления.

– Финансовая помощь родных и друзей (подарок или беспроцентный заем).

– Кредит банка или других финансовых институтов.

– Использование средств, накопленных в пенсионных планах.

Чтобы накопить средства на первый взнос для покупки собственного жилья, каждая семья должна постоянно и скрупулезно заниматься финансовым и налоговым планированием. Ежегодно разрабатывать бюджет семьи и обязательно выполнять его. В доходной части отражать все возможные поступления: зарплата, доходы от бизнеса, интерес и дивиденды на инвестиции… В расходной части указать все виды расходов: арендная плата, коммунальные услуги, расходы по использованию автомобилей, все виды страховок, расходы на питание, одежду, отдых медицину, образование…

Запланировать конкретную сумму возможных сбережений на покупку собственного жилья за счет:

– Увеличения доходов (около 44% американцев имеет или ищет вторую работу).

– Уменьшения разного рода трат. Исключить расходы без, которых можно обойтись. Например, ездить на более дешевых и экономичных автомобилях, бросить курить, избавиться от дорогостоящих хобби, сократить затраты на путешествия, перестать питаться вне дома, посещать казино, играть в азартные игры…

Рекомендуется открыть в банке или другом финансовом институте специальный счет, на который ежемесячно перечислять определенные в бюджете суммы на приобретение собственного жилья.

Вы должны рассчитать сколько денег вам потребуется, чтобы собрать средства с учетом всех источников в вашем конкретном случае для первого взноса (down payment).  Заметим, что многие кредиторы требуют, чтобы покупатель дома приобрел Mortgage insurance, как гарантию возврата одолженных сумм при неблагоприятных обстоятельствах у покупателя жилья. Как правило, это требование выдвигается кредитором, если первичный взнос не превышает 20% стоимости жилья.

Финансовые аналитики утверждают, что платежи по кредиту, страховка и налоги не должны превышать 30% месячного дохода семьи. Кроме того, не забывайте, что жилье требует ремонта, покраски, ухода за газонами и бассейном, расходов на водоснабжение и электричество, прочие непредвиденные расходы. Целесообразно составить предварительную смету на содержание дома, которая будет отражать все предстоящие расходы. Только после этого вы сможете определить сумму, которую вы можете использовать для погашения кредита.

При финансовом планировании бюджета семьи необходимо учитывать факторы, которые от вас практически не зависят, но на семейный бюджет и ваше благополучие могут сильно повлиять:

– Economic risk – слабый рост экономики страны, конкретной отрасли или вашей компании, которые ведут к инфляции, сокращению рынка труда и снижению эффективности и отдачи от инвестиций.

– Маrket risk – включает такие факторы: политические процессы в стране и в мире, научно-технический прогресс, изменения в налоговом законодательстве…

–  Specific risk – плохое управление или различные проблемы в вашей компании, которые могут снизить ее доходы или даже обанкротить. Поэтому, любой человек или семья должны руководствоваться простым правилом – иметь на 6–12 месяцев средств на привычную жизнь в случае непредвиденных обстоятельств или потери работы.

Если вам повезло в жизни и у вас есть богатые родители, родственники или друзья, готовые одолжить вам деньги без процентов и на длительный срок, то чтобы гарантировать возврат и повысить ответственность за взятый кредит (вспомните афоризм: беру чужие, а отдаю свои), рекомендуется заключить с ними договор, оформленный у нотариуса, в котором должны быть четко оговорены сроки и суммы выплат.

Банки и другие финансовые институты, прежде чем предоставить кредит (mortgage) на покупку жилья, проверят вашу кредитную историю, ознакомятся с вашими налоговыми декларациями за последние два года (иногда могут потребовать налоговые отчеты по штату). Кредитор ваши обязательства оформляет в форме специального документа, называемого – Lien. Для его составления привлекается юрист (Local authority). Если заемщик перестает выплачивать долг в установленные сроки, то кредитор (lien holder) имеет право начать процесс (foreclosure) по изъятию дома для погашения суммы долга.

Не забывайте, что период, в течение которого вы выплачиваете только mortgage interest, заканчивается через 10 лет после покупки жилья. В последующие 20 лет вы обязаны выплачивать дополнительно – базовую стоимость дома – principal. В связи с этим ваши платежи могут возрасти на 50% и более. Кредитные проблемы для получения определенных льгот покупатель может обсуждать: со строительной организацией, продавцом, брокером.

К сожалению, чтобы собрать требуемую сумму на первый взнос, некоторые семьи вынуждены изымать деньги из пенсионных планов. Этот источник финансирования может привести к существенным потерям. Дело в том, что если вы берете деньги и пенсионного плана в возрасте до 59,5 лет, то при составлении налогового отчета вам придется заплатить штраф: федеральный – 10% и штатский, например, в Калифорнии – 2,5% от взятой суммы. Кроме того, изымаемая из пенсионного плана сумма прибавляется к налогооблагаемым доходам, и, как правило, существенно увеличивает налоговый процент (tax rate). Единственная льгота, которая предоставляется налогоплательщику в этом случае – состоит в том, что если средства из пенсионного плана используются для покупки первого дома, то с первых 10 тысяч не берется штраф (penalty).

Очень важны участником процесса оформления сделки купли – продажи недвижимости является специалист по ее оценке – Appraisal. Он должен иметь License и хорошо знать район, в котором расположена покупаемая недвижимость. Специалист дает покупателю письменный отчет, к которому прилагается расчет по оценке стоимости дома. Учитывая, что интересы продавца недвижимости и покупателя, естественно, не совпадают, вероятно, есть смысл каждому из них нанять специализированную компанию для получения объективной оценки при принятии решения об окончательной цены.

В заключение хочу порекомендовать тем, кто собирается приобретать недвижимость, хорошо просчитать свое текущее финансовое положение и перспективу – хотя бы на ближайшие 5 лет. Аналитические обзоры рынка недвижимости показывают, что миллионы владельцев домов продолжают иметь имущество, которое стоит дешевле, чем цена, по которой они могут его продать или даже перефинансировать. Это означает, что, продав дом, они должны внести дополнительные деньги, чтобы рассчитаться с кредиторами. По оценкам специалистов по недвижимости, миллионы владельцев домов остаются в долгу (underwater) по отношению к взятому займу. По данным Corelogic домовладельцы недвижимости с одним mortgage loan имеют негативный имущественный баланс. Эти сведения я привожу с единственной целью – предостеречь потенциальных покупателей от необдуманных решений.

Если вы все просчитали и реально оценили свои финансовые возможности по приобретению собственного жилья – дерзайте!