вторник, 16 июля 2024 г.

Александр ШАБСИС, PhD | Налоги бывают разные…

 

Александр ШАБСИС, PhD | Налоги бывают разные…

О налогах на личную собственность – property tax.

Оставайтесь в курсе последних событий! Подписывайтесь на наш канал в Telegram.

Photo by Kelly Sikkema on Unsplash

Одним из первых и наиболее древних налогов является налог на собственность (недвижимость). Во все времена он привлекал внимание правителей и сборщиков налогов простотой исчисления. Иногда его взимание приобретало анекдотические формы. Так, например, в Венеции в 18 веке существовал налог на владение стеклянными окнами. Но, налогоплательщики всегда ищут и часто находят лазейки (по-английски звучит более благозвучно – tax loopholes). Предприимчивые и хитрые венецианцы заменяли окна на застекленные двери. Они выполняли функцию окон, но освобождали от налогов.

Налоги на собственность появились в США в 1796 году. Они были введены в 15 штатах в виде налога на землю. Однако, только в 4-х штатах проводилась ее инвентаризация.

В современной американской системе налогообложения налог на владение собственностью применяется в виде: налога на капитал, на недвижимость, дорожного налога и ряда других.

В данной статье, мы рассмотрим проблемы, связанные с налогами на личную недвижимость (property tax), на примере штата Калифорния. В других штатах могут быть свои особенности, обусловленные местным законодательством. Заметим, что размер налога на недвижимость зависит не только от законодательства штата, но от решений администрации города, и даже округа, в котором находится дом или другие виды недвижимости.

Она включает: House, Condominium, Cooperative apartment, Mobile home, Home boat, House trailer.

В США. каждый владелец недвижимости, раз в год обязан платить – property tax – налог, который составляет – 1–2% от стоимости объекта. Эти средства используются: на содержание муниципалитета, государственных школ, библиотек, пожарных команд, полицейских участков, на ремонт дорог, развитие парков и других зон отдыха…

К штатам с наиболее высокими ставками налога на недвижимость относятся: Нью-Джерси – 2,35%, Иллинойс – 2,30%, Нью-Гемпшир – 2,15%. Штаты с наиболее низкими ставками налога: Гавайи – 0,27%, Алабама – 0,45%, Луизиана – 0.49%.

Ежегодно, граждане США, тратят в среднем – $2,471 на уплату налога на недвижимость –

Например, в Калифорнии, в 1978 году, согласно Proposition 13, лимит на property tax был установлен – 1%. Однакоимеются дополнительные сборы: additional charges for voterapproved bonds, fees and special charges.

Освобождается от property tax недвижимость, принадлежащая: религиозным организациям, госпиталям, благотворительным организациям…

Отметим, что в каждом штате, при определении налоговой ставки на недвижимость учитываются разнообразные социально-экономические факторы.

Сбором property tax, в соответствии с действующим в Калифорнии законодательством занимается County (графство, округ). The County Assessor (податной инспектор), на службу которого возложена эта задача, выполняет следующие основные функции:

– обнаружение всей, подлежащей налогообложению, собственности в округе и установление ее владельцев;

– определение суммы налогов на всю собственность, которая является объектом налогообложения;

– составление полного реестра собственности с указанием суммы налога по всем объектам;

– применение всех законодательно разрешенных льгот по налогам на недвижимость.

Как рассчитывается сумма налога (property tax)?

Оценщик определяет среднюю рыночную стоимость недвижимости, которая пересматривается каждые два – три года. При этом, владелец недвижимости имеет право ежегодно подавать заявку на пересмотр данной суммы. При расчете должны учитываться льготы, которые утверждены: для пенсионеров, военнослужащих, лиц с низким доходом, а также те налогоплательщики, для которых дом –их основное место жительства.

Обычно стоимость определяется по цене приобретения, то есть в то время, когда сделана покупка. Но, существует 4 случая, когда цена на собственность должна быть пересмотрена:

– поменялся владелец имущества;

– завершено новое строительство;

– новое строительство частично завершено к дате наложения ареста на имущество должника;

– падения цен на недвижимость.

Таким образом, дополнительная оценка имущества должна отразить разницу между новой и старой стоимостью.

Она учитывает количество месяцев, оставшихся в текущем фискальном году. Фискальный год начинается 1июля текущего года и заканчивается 30 июня следующего года.

Изменение во владении собственностью или завершение нового строительства, которое имело место между 1 января и 31 мая отчетного года повлечет за собой две дополнительных оценки имущества, а для налогообложения два дополнительных налоговых счета.

Базой для определения суммы property tax служат Вusiness Property Statements, которые предоставляются по почте промышленными, коммерческими и профессиональными фирмами до 1 апреля каждого года.

Помните, что если собственность переходит к мужу или жене в случае развода или смерти одного из супругов переоценка собственности не требуется.

После того как собственность оценена начинает исполнять свои обязанности – the Auditor– Controler (Ревизор-Контролер), который, применяя утвержденные налоговые нормы, калькулирует сумму налога.

И, наконец, завершит эту цепочку Tax Collector (сборщик налогов), который выпишет и отправит счет, а также проконтролирует уплату налогов.

Обращение о налоговой оценке имущества должно быть отправлено налогоплательщиком податному инспектору между 2 июля и 15 сентября. Апелляция на корректировку или дополнительную оценку имущества должна быть отправлена не позднее чем за 60 дней с момента получения налогового счета. При этом, несмотря на апелляцию, вы должны оплатить указанную в билле сумму, в установленный срок, иначе вас ожидает штраф. Если ваши претензии будут признаны обоснованными, то вы получите возврат (refund).

Приобретая недвижимость надо внимательно изучить все документы и установить какая часть ежегодных property tax была уплачена предыдущим владельцем. Сделать это необходимо до завершения акта купли – продажи. Ежегодные налоговые счета вам направляет по почте the Tax Collector к 1 ноября. Если до 10 ноября вы не получили налоговый счет, то обязаны по почте отправить запрос или позвонить по телефону. В зависимости от того, когда произошло изменение во владении собственностью налоговый счет будет направлен бывшему или новому владельцу. При этом новый владелец отвечает за получение и оплату счета и является объектом штрафа за задержку платежа. Поэтому будьте очень внимательны и аккуратны в этом вопросе.

Ежегодные property tax bill оплачиваются двумя частями. Первый взнос делается в срок с 1 ноября до 10 декабря текущего года, второй с 1 февраля до 10 апреля следующего года. Налогоплательщик имеете право полностью оплатить налог за год, когда делает свой первый взнос. Это дает определенные преимущества при заполнении приложения А (Schedule A) к основной форме налогового отчета (форме 1040), когда он определяет и рассчитывает списания при составлении федерального и штатского отчетов.

Помните, что если вы не оплатите property tax в указанные выше сроки, то подвергнетесь штрафу, размер которого утвержден в конкретном штате. В случае, если у вас нет финансовой возможности внести первый или второй внос полностью, то сделайте это частично, тем самым вы избежите штрафа на уже уплаченную сумму.

В действующем законодательстве каждого штата предусмотрены конкретные условия освобождения от части налогооблагаемой суммы на недвижимость. Поэтому рекомендуем обсудить вашу личную ситуацию со специалистом по налогообложению.

Кроме тогорекомендую внимательно изучить следующие публикации IRS: 530 Tax information for Homeowners, 936 Home Mortgage Interest deduction, 523 Selling your home, 587 Business use of your home, 525 Taxable and Nontaxable income.

В налоговых службах штатов имеются свои публикации на эту тему. Напримерв штате Калифорнии – публикация 1016 Real Estate withholding Guidenlines Revised.

В заключение, хочу обратить внимание покупателей недвижимости на следующие обстоятельства:

– Приобретая жилье вы должны будете приобрести страховку, которая составляет 1–5% от стоимости жилья, в зависимости от включенных в нее услуг.

– Существенные затраты составляют затраты на электричество. Средняя ставка за киловатт-час по стране – $0,13 (во Флориде – $0,11, в Калифорнии – $0,21, на Гавайях – $0,29).

Кроме того, не следует забывать о многочисленных жилищно-коммунальных затратах и необходимости постоянных ремонтов, без которых не обойтись.

– Выбирая штат, в котором вы собираетесь приобрести жилье, всесторонне проанализируйте свою конкретную ситуацию, например:

– Обеспеченность хорошо оплачиваемой работой.

– Если вы переезжаете с детьми, то какова гарантия их учебы в государственной школе. Экономия на учебе в частной школе реально перекроет налог на недвижимость.

– Если вы фрилансер и у вас нет детей, то для вас развитая инфраструктура не так важна, поэтому будут предпочтительны штаты и города с более низкими налоговыми ставками на недвижимость.

– Приобретая недвижимость надо постоянно заниматься планированием и строго исполнять семейный бюджет по каждой статье, аккуратно платить налоги, чтобы избежать штрафов и интереса.

Желаю успехов.

Комментариев нет:

Отправить комментарий