ИНТЕРВЬЮ

Игаль Чуднер: "Израильтянам надо бояться не снижения цен на недвижимость, а того, что их дети никогда не купят квартиру"

АВТОР:

ИГОРЬ ЛИТВАК 

,

 

ЖУРНАЛИСТ, РЕДАКТОР САЙТА "9 КАНАЛА"

 

I

 

19 АВГУСТА 2022

 

10:23

Цены на жилье в Израиле никогда не упадут, неизвестный гений кабинета Беннета – Лапида и почему нет смысла копить на квартиру в Тель-Авиве, а следует идти ва-банк и брать ссуду. Игаль Чуднер, основатель и директор компании "Нетивей-акама", занимающейся вопросами жилищно-строительной регистрации, рассказывает о ситуации на рынке недвижимости и о том, как разводы в семье влияют на стоимость жилья.

— Формирование цен на мировых рынках — сумеречная зона: стоимость акции во многом зависит не от того, как работает компания, но от того, как работает психология масс. С ценами на жилье в Израиле такая же история?

— Принципы формирования биржевых котировок и ценообразования на рынке недвижимости, полагаю, разнятся. Хотя едино тут соотношение спроса и предложения. Ценообразование на рынке недвижимости гораздо сложнее. Биржевые котировки — они верны на каждую компанию в отдельности. Рынок недвижимости — это совокупность компаний, играющих на этом поле. Рынок недвижимости не падает или поднимается так стремительно, как это часто происходит на биржах, в период кризиса или подъема экономики. Ну вот вам пример: с момента начала "большой алии" разве было заметное снижение цен на недвижимость, хотя кризисов экономических с того времени было предостаточно?

— Мы сейчас говорим о рынке недвижимости вообще или о рынке недвижимости в Израиле?

— В Израиле. Это нечто не похожее на другие рынки. Где цены, бывает, круто падают и так же круто растут.

— В Израиле рынок недвижимости — он свободный?

— Без сомнения. Но свободный рынок свободному рынку рознь. Когда в Америке в восьмом году цены на жилье упали, у нас тут тоже волновались. Но я тогда успокаивал: ничего подобного у нас произойти не может.

— Почему?

— Потому что к кризису на рынке недвижимости в США привел не кризис на рынке недвижимости как таковой, но неправильная банковская политика. Получилась там пирамида. Ты мог заложить свой дом, пригласить оценщика и, показав, что жилье выросло в цене, взять в банке ссуду под новый, более дорогой дом. Пошла цепная реакция, люди не могли обслуживать кредиты, стоимость имущества уже не покрывала сумму общей банковской задолженности. Цены были раздуты, отсюда и все беды пошли.

— А как с этим в Израиле?

— В Израиле такой практики не существует. Сегодня у нас ни один банк не даст американскую ссуду образца две тысячи восьмого года под недвижимость. У нас могут дать ссуду под залог существующей квартиры в половину цены будущей квартиры. У нас, считаю, история с банком "Леман" невозможна.

— Поясните на пальцах…

— У вас есть квартира, купили вы ее за миллион шекелей, взяв ссуду в семьсот тысяч шекелей. Сегодня жилье стоит полтора миллиона шекелей. Банк вам даст на покупку будущей квартиры не более трехсот пятидесяти тысяч шекелей. Полтора минус семьсот и делим на два. То есть раздуть пузырь не удастся. В Израиле очень строгий контроль за этим. Никто не запрещает покупать новое жилье, но созданы такие условия, что это можно сделать за счет неких свободных, личных сумм. Но базово надо понимать: цены в Израиле на жилье будут только расти, но никак не падать. Это не банковские "проделки", это реакция рынка на количество товара…

— Огорчили…

— Тут не вопрос огорчения. Это — рынок, и рынок свободный. Кто в Израиле покупает квартиры?

— Хороший вопрос…

— В Израиле рынок недвижимости состоит из многих "подрынков". Есть рынок для молодых пар. Он огромный. Люди создают семью и хотят жить в своей квартире. Второй рынок — новые репатрианты. Он трансформируется в зависимости от объемов репатриации. Сейчас, в связи с событиями в Украине, он растет неимоверно. Даже если война закончится, люди будут ехать. Из Украины, России, Белоруссии, Молдавии, Казахстана. Третий рынок — те, кто хочет улучшить жилищные условия. Этот рынок существует всегда. У нас высокая рождаемость. Появляются дети, люди хотят квартиру побольше и посветлее. Это не бывший Союз, где ты можешь, спустя сорок лет после школы, навестить друга в квартире, в которой жили его бабушка и дедушка, родители. Там сейчас живет и он. В Израиле принято менять квартиры. Когда я служил в израильской армии, кадровик удивился, что мой адрес с момента прибытия в страну не изменился. "Вы что, не меняете квартир?" — спросил он меня. Четвертый рынок: к огромному моему сожалению, рынок разведенных пар. Огромное сожаление, и рынок примерно такого же размера. Каждая разведенная пара — вот вам еще одна квартира спроса на рынке. К тому же сейчас оформляется новая тенденция: люди не разводятся, но хотят жить в разных квартирах. И пятый рынок — те, кто вкладывает средства в недвижимость. Когда в стране нет иного способа сохранить и приумножить капитал, кроме как инвестиции в недвижимость (банки дают гроши, на бирже надо уметь играть), то понятен спрос на покупку нового жилья. Когда очередной министр финансов пробивал увеличение налога на покупку третьей квартиры, я был категорически против. Не важно, кому принадлежит уже существующая квартира, важно насытить рынок еще одной квартирой. Социализм тут опасен: мне негде жить, вы подвиньтесь, уплотнитесь. У нас хотя и непонятный, но капитализм. Мне нужно жилье, я или покупаю его, или иду снимать. Снимать у того, кто купил его для вложения средств. Но мне-то все равно, для чего он купил, мне важно, что я могу снять свободное жилье. Играть на рынке с квартирами — недостаточно, надо постоянно насыщать рынок новыми единицами жилья. Другого варианта просто не существует. Тут надо понимать, возвращаясь к тому министру: только у двух с половиной процентов граждан страны есть три и более квартиры. И повышать налоги на приобретение энной по счету квартиры — популизм, не имеющий ничего общего с решением проблем с недвижимостью. К тому же как только вы повышаете налог на третью или какую-то по счету квартиру, тут же на такую же сумму повышается стоимость аренды. В итоге страдают все те же, люди, не имеющие жилья.

— Но что же тогда, у жилищного вопроса решения нет, получается?

— Есть. Оно простое, известное, но очень трудновыполнимое: выкинуть на рынок достаточное количество новых квартир.

— У многих уже сложилось такое детское впечатление: сидит какой-то злодей и, в силу разных причин, не пускает новые квартиры на рынок…

— Нет, такого нет. В Израиле, по моему мнению, правильное распределение: государство заказывает, но строит частный подрядчик. Государство должно создавать условия для того, чтобы в условиях конкуренции строили быстро, много и качественно. Пока государство с этой задачей не справляется. И, в частности, плохо — для рынка плохо — распоряжается землей под строительство. По факту: каждый год в стране насчитывается примерный дефицит новых квартир в пятьдесят тысяч единиц.

— Плохо или недостаточно хорошо?

— Да, скорее второе. Сегодня, например, государство предлагает молодым парам много вариантов для приобретения первого жилья.

— Да, лотереи, более низкие цены на покупку.

— Но в итоге люди, которые записываются на лотерею и выигрывают или становятся участниками льготных проектов, получают не квартиры. Они выигрывают в лотерею или место в проекте. Государство могло бы вести дело так, чтобы молодые пары выигрывали не в проекте, а получали готовые квартиры в выигранном проекте. Или им как бы замораживали цену недвижимости.

— Как это?

— А вот так: государство могло бы оплачивать молодым парам съемное жилье, пока проект не возведут. Ведь сейчас речь идет о стройках, которые иногда не существуют даже в бумажном или электронном виде. Люди, пока все это будет утверждаться, согласовываться, а потом строиться и доводиться до ума, должны жить на съеме. И в итоге, с учетом выплаченных за аренду денег, получат квартиру, стоимость которой будет примерно равно той, какая есть на свободном рынке.

— Почему же государство не делает наоборот, не заказывает у подрядчиков не проекты, а уже готовое жилье?

— Не знаю, сам голову ломаю. Наверно, это связано с тем, что мало кто из подрядчиков хочет рисковать деньгами, ввязываясь в дорогостоящее строительство. Предпочитают сначала получить, а потом строить. Тоже понятные резоны.

— Государство может поспособствовать снижению цен на жилье?

— Теоретически — да. Снизив стоимость земли под строительство.

— Что еще тормозит процесс?

— Бюрократия. Много времени уходит на получения разрешения на строительство. От трех до пяти лет. Подрядчик учитывает, что это очень долго, это много рисков.  И если он берется строить, то стоимость рисков перекладывает на конечного покупателя. Какой-либо одной основной причины для дороговизны на рынке недвижимости не существует — вот о чем я. Тут слишком много заинтересованных сторон. Правительство. Подрядчики. Инвесторы. Парадокс: чем меньше квартир будет на рынке, тем им лучше, тем дороже они продадут конечный продукт. Впрочем, какой это парадокс.

— Если это рынок беспроигрышный, то о каких рисках мы говорим?

— Не все смогут найти деньги на пятилетнее финансирование проекта, не все смогут оплачивать банковские ссуды. Есть риски юридические, да много каких рисков есть. К чему я это? К тому, что мы понимаем, почему цены растут. Много причин объективных. Ты не можешь уменьшить количество разводов, ты не можешь влиять на объемы репатриации. Страна растет, нам обещают через двадцать лет население в двадцать миллионов. Тридцать лет назад, когда мы приехали, было четыре миллиона, для сравнения. Плюс — жирный плюс — в Израиле много денег. Достаточное количество людей, способных купить квартиру за любую цену. В Тель-Авиве за год цена двухкомнатной квартиры выросла почти на миллион, шестнадцать процентов!

— У меня есть знакомые. Дети их живут в Тель-Авиве. И хотят купить квартиру только в Тель-Авиве. Но только за наличку. Миллион уже накопили…

— Делают ошибку. Надо брать ссуду и покупать, коли приспичило только в Тель-Авиве. В период "короны" ипотеку в Израиле взяли в два раза больше людей, чем до "ковида". Рост цен на жилье значительно опережает возможность накопления средств для покупки недвижимости. Взяв ссуду, ты фактически замораживаешь цену покупки. Потом уже решать следующую проблему: как отдавать ссуду банку. Что же касается покупки именно в Тель-Авиве, то могу приветствовать такую мудрость: цены в этом городе растут намного быстрее, чем в любом другом месте страны. Да и не только страны. И я не вижу никаких предпосылок к тому, чтобы цены на недвижимость в "большом Тель-Авиве" снижались.

— Банк Израиля в последнее время несколько раз поднимал учетную ставку. Таким образом, судя по всему, регулятор пытается снизить напряженность на рынке недвижимости: ссуды ипотечные дорожают, значит, полагают в банке, меньше будут их брать…

— Эта та проблема, которую монетаристскими действиями не решить. Спрос очень превышает предложение. И много людей, повторюсь, которым все равно: заплатить за квартиру на сто тысяч больше…

— Ну, так было и с помидорами по девять шекелей за килограмм: сначала не брали, а потом привыкли, подумав: что же теперь, и салата не делать? Едем дальше. Министр финансов не обещающий понизить цены на жилье — не министр финансов. А от него ли зависит?

— От всех понемногу все зависит. Есть министр финансов, который говорит про финансы. Есть министр внутренних дел, которому подотчетны местные комиссии по строительству и планированию. К слову, нынешний кабинет сделал важнейшую вещь, которой я просто стоя аплодирую, но боюсь, что следующий кабинет все это благополучно похерит.

— Заинтриговали с "похерит"…

— Есть такой термин на рынке недвижимости — "послабления". Есть план города, там указано, где и как можно строить. Но вот приходит в муниципалитет инвестор, подрядчик и говорит: я хочу построить то-то, там-то и так-то, что план городского строительства не предусматривает.

— О чем это он?

— По плану на этом месте можно построить дом, скажем, на двадцать квартир. А застройщик хочет, чтобы в доме было двадцать пять квартир. За счет уменьшения плотности, увеличения этажа. Разумеется, такое изменение выгодно для инвестора или подрядчика.

— Почему вы продаете семечки за двадцать копеек, а ваша соседка — за десять? Так двадцать — больше, бессмертный Жванецкий…

— Для того чтобы утвердить эти "послабления", надо времени в три раза больше, чем для принятия проекта, укладывающегося в рамки плана города. Это огромная проблема, и нынешнее правительство отменило "послабления" с двадцать третьего года. Хочешь строить — строй как по плану и ни этажом больше.

— И почему вы тревожитесь за отмену этого решения будущим кабинетом?

— Чую, я опытный.

— Но почему?

— Потому. Когда подрядчик отклоняется от плана, он платит за это в городскую казну в виде налога. Закон это пока позволяет, тут все легитимно. Я не верю, что вся муниципальная братия по стране вот так легко отказалась от налога, приносящего в казну приличные средства. Сегодня ни один проект строительный в Тель-Авиве не проходит без "послаблений", понимаете?

— Коррупция?

— Да нет, все по закону. Такие игры: я хочу изменить план городской застройки и готов за это платить.

— Есть проигравшие в таких играх?

— А мы, конечные потребители. Не знаю, кто пробил отмену "послаблений" и прописал это в коалиционном соглашении, но этот человек гений. И опасаюсь, что в следующем коалиционном соглашении такого пункта уже не будет.

— И кто этот гений, ваши варианты?

— Не знаю, но при желании можно выяснить.

— Чей это интерес может быть, национальный, общинный?

— Я очень надеюсь, что будущее правительство, исходя из национальных интересов, не станет отменять отмену "послаблений". Мы любим сравнивать Израиль с Америкой. В США никто не может получить разрешения на строительство чего-то такого, что не стыкуется с планом населенного пункта. Это тот самый случай, когда надо брать пример заокеанский. И еще один фактор, влияющий на скорость строительства в Израиле, а значит, и на цены. Практически нет стройки, где бы не нарушалось что-то. Комиссии по строительству в стране буквально завалены бумагами по этому поводу. И проверяют, и следят, чтобы нарушения исправили. А потом — чтобы новых нарушений не было. Все это отнимает время, а время — это деньги, а деньги — это цены.

— По статистике, семьдесят пять процентов израильтян владеют недвижимостью. Вот все эти разговоры про огромные цены на недвижимость: а разве вы и я, например, согласитесь, чтобы цены упали и мы — соответственно — потеряли в деньгах?

— Израильтянам надо опасаться не снижения цен, этого не случится, я уже пояснял причины. Им надо опасаться, что их дети и внуки не смогут купить себе жилье, вот в чем главная тревога.